Волоколамское ш., 49 км от МКАД
Строитель СНТ, Истра гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 14 раз).
Рейтинг 78/100 · уверенность 62 %
Земля ≈155 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 932 тыс. → дом ≈268 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 5 км, 94 тыс.–195 тыс. ₽/м², медиана 172 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈16,72 млн / целевая ≈15,05 млн / пессимист. ≈13,38 млн → от пессимистичной прибыль ≈10,36 млн ₽, маржа 77 %, ROI 343 %.
⚠ ROI 343 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Курсаковская ≈2,6 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24090
Рейтинг 78/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 155 344 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 932 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 268 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 680 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Рубцово д. | 15 сот. | 3 800 000 | 253 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рубцово д. | 7 сот. | 1 135 000 | 162 143 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хуторки пос. | 12,4 сот. | 3 600 000 | 290 323 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аэлита-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аэлита-2 СНТ | 6 сот. | 1 299 000 | 216 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хуторки пос. | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хуторки пос. | 13 сот. | 1 990 000 | 153 077 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хуторки пос. | 7,5 сот. | 1 450 000 | 193 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рубцово д. | 7,5 сот. | 2 100 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рубцово д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 94 231 / 172 429 / 194 778 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 16 720 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 15 884 000 ₽ |
| продажа: целевая | 15 048 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 13 376 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 10 356 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 77 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 343 % |
| пояснение расчета | ROI 343 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 343 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 5 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Мишутино КП да: «ванные» + «ремонт» | 104 м² | 6 сот. | 9 890 000 | 95 096 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Весенний СНТ да: «ванная» + «отделки» | 105 м² | 5,9 сот. | 18 105 000 | 172 429 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Аркадия КП да: «ванные» + «ремонт» | 104 м² | 6,5 сот. | 9 800 000 | 94 231 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ново-Петровское СНТ да: «санузел» + «отделка» | 90 м² | 6 сот. | 17 530 000 | 194 778 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Весенний СНТ да: «ванная» + «отделка» | 90 м² | 5,5 сот. | 16 230 000 | 180 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 03.10.2026 | 1 199 000 (−1 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 1 099 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 200 000 (+101 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом требует ремонта или под снос на участки свет рядом колодец идеальный вариант для дачи хотя там соседи живут постоянно.