Волоколамское ш., 54 км от МКАД
Находка СНТ, Истра гор. округ
Дом 84 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 22.06.2025.
Рейтинг 65/100 · уверенность 55 %
Земля ≈144 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,15 млн → дом ≈2,35 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 75 тыс.–193 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈1,48 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,96 млн / целевая ≈7,17 млн / пессимист. ≈6,37 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,91 млн ₽, маржа 30 %, ROI 43 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. Румянцево ≈6,9 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24088
Рейтинг 65/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 137 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 86 % | 36.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 148 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 352 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Знамя Победы СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Знамя Победы СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Западное СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Буланино д. | 11,5 сот. | 7 500 000 | 652 174 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Брикет пос. | 10 сот. | 1 490 000 | 149 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Брикет пос. | 7 сот. | 2 950 000 | 421 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Брикет пос. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Брикет пос. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Брикет пос. | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Буланино д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 000 / 95 238 / 193 002 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 961 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 563 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 165 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 369 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 914 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Ветер ДНП да: «санузел» + «меблирован» | 84 м² | 8,4 сот. | 8 000 000 | 95 238 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Красная Горка СНТ да: «ванной» + «мебелью» | 80 м² | 8,1 сот. | 6 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Нордик хиллс КП да: «санузел» + «теплый пол» | 88,6 м² | 8 сот. | 17 100 000 | 193 002 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2025 | 4 500 000 | история площадки |
| 06.07.2025 | 3 999 999 (−500 001) | история площадки |
| 14.07.2026 | 3 500 000 (−499 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Снт Находка го Истра. Дом из лафетного сруба 150×150, утеплен, обшит, ленточный фундамент, большая терраса также утеплена. В доме печь, отапливает оба этажа, 4 спальни, кухня-столовая и терраса. На участке рабочая русская баня, туалет, хозблок и металлический гараж. Плодовые деревья и кустарники, цветы. Участок огорожен, некоторые соседи проживают круглый год. Въезд в Снт через шлагбаум, который открывается с телефона. Взносы годовые 14000 руб, электричество напрямую договор с Россети (1 фаза), колодца своего нет, канализации нет. Кадастровый номер участка 50:08:0090201:268, кадастровый номер дома 50:08:0090201:619. В собственности более 5 лет. Один взрослый собственник. Долгов, ограничений, обременений нет. Ждём Ваших звонков!