Волоколамское ш., 40 км от МКАД
Московский Писатель СНТ, Истра гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,5 млн; цена не менялась с 31.07.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Земля ≈145 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 871 тыс. → дом ≈2,03 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,26 млн / целевая ≈2,94 млн / пессимист. ≈2,61 млн → от пессимистичной прибыль −854 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Холщевики ≈11,9 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24086
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 16.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 24 % | 1.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 145 205 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 871 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 029 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 580 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Московский Писатель СНТ | 13,1 сот. | 3 800 000 | 290 076 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Московский Писатель СНТ | 9 сот. | 2 400 000 | 266 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Московский Писатель СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шахтер СНТ | 7,3 сот. | 2 100 000 | 287 671 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Матвейково д. | 7,9 сот. | 2 780 800 | 352 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Матвейково д. | 6,1 сот. | 2 394 250 | 392 500 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Поповка д. | 17,1 сот. | 2 750 000 | 160 819 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Березки СНТ | 12,5 сот. | 1 100 000 | 88 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Синево СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шахтер СНТ | 3,7 сот. | 390 000 | 105 405 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 786 / 71 480 / 82 500 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 264 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 101 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 938 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 611 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -854 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Шахтер СНТ | 58 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 43 103 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Сафонтьево СНТ | 50 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 74 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Верхуртово д. | 52 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 75 962 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Кооператор СНТ | 42 м² | 5 сот. | 3 100 000 | 73 810 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Бужарово д. | 58 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 68 966 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Мартюшино д. | 40 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Лужок СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 910 000 | 80 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Рассвет СНТ | 56 м² | 3,8 сот. | 1 500 000 | 26 786 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Шелестово КП | 40 м² | 8,3 сот. | 3 300 000 | 82 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Повадино д. | 47 м² | 6,6 сот. | 3 250 000 | 69 149 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.07.2025 | 2 900 000 | история площадки |
| 27.08.2025 | 2 600 000 (−300 000) | история площадки |
| 08.09.2025 | 2 900 000 (+300 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 3 500 000 (+600 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 2 900 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 6 соток правильной формы с домом. Дом требуется достроить или оставить для строителей. На участке есть ещё новая бытовка из дерева. Дом стоит в конце участка.