Волоколамское ш., 58 км от МКАД
Подолы СНТ, Рузский гор. округ
Дача 110 м², участок 6,4 сот., бревно.
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Земля ≈203 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 1,3 млн → дом ≈1,55 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈2,1 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,44 млн / целевая ≈3,1 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль −1,77 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Устиновка ≈4,9 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24085
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 203 108 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 300 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 550 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 091 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Подолы СНТ | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Подолы д. | 12 сот. | 980 000 | 81 667 | в продаже 06.07.2021 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Подолы д. | 10 сот. | 1 090 000 | 109 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мамошино Ком дп | 15,1 сот. | 9 550 000 | 632 450 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мамошино Ком дп | 20 сот. | 6 950 000 | 347 500 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Руза Лес дп | 10,5 сот. | 4 900 000 | 466 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Руза Лес дп | 18 сот. | 6 900 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Руза Лес дп | 20 сот. | 19 500 000 | 975 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Руза Лес дп | 11,4 сот. | 7 500 000 | 657 895 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Руза Лес дп | 35,8 сот. | 8 500 000 | 237 430 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 158 / 34 916 / 61 111 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 442 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 270 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 098 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 754 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 768 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Андрейково д. | 110,8 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 44 224 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подолы СНТ | 100 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 36 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Пролетарский Садовод СНТ | 100 м² | 8,5 сот. | 5 500 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фортуна СНТ | 91,6 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 26 201 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | МВД СССР Рузское-2 СНТ | 117 м² | 9,3 сот. | 3 300 000 | 28 205 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Мамошино д. | 90 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Головино д. | 120 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Луч СНТ | 93 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 25 269 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Тростянка СНТ | 95 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 23 158 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Находка СНТ | 90 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача снт Подолы рядом деревня Подолы, Рузский муниципальный округ. От Мкад Новорижское шоссе. Круглогодичный подъезд, охрана. Автоматические ворота при въезде в снт, видеонаблюдение. Коммуникации в доме; электричество, колодец на участок, отопление печь русская и электрические конвектора. Дача 2 этажа, бревно и брус 150х150. Общая площадь 110 кв. М. Фундамент бетонный Фбс блоки. Планировка 1 этажа; крыльцо, веранда 3х6 метров, кухня 3х6 метров, большая гостиная 6х6 метров с печью, 2 этаж; две спальни. Окна пластиковые, деревянные двойные. Участок 6.4 соток. Огороженный по периметру забором. Установлены ворота для заезда автомобиля, калитка. Дополнительные постройки; Постройка там душ и хозяйственное помещение, уличный туалет. Удобное транспортное сообщение с Москвой: пешком 22 минуты 1.5 км до автобусной остановки, далее 32 минуты на автобусе железнодорожная станция Румянцево, Волоколамское направление. Доставка продуктов вкусвилл, Дикси, Пятерочка. На автомобиле 10 минут, 11 км село Новопетровское где есть все необходимое. Один собственник, в собственности более 10 лет. Показать можем в любой день, по предварительной договоренности.