Волоколамское ш., 36 км от МКАД
станции Манихино-2 СНТ, Истра гор. округ
Дом 59,9 м², участок 6 сот., дерево, 1990 год.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 08.08.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 66 %
Земля ≈340 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,04 млн → дом ≈658 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 47 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,3 млн / целевая ≈3,87 млн / пессимист. ≈3,44 млн → от пессимистичной прибыль −51 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Манихино II ≈0,4 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24084
Рейтинг 36/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 340 252 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 042 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 658 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 985 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Агрогородок пос. | 12 сот. | 6 500 000 | 541 667 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Высоково-Дачное СНТ | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Высоково д. | 14 сот. | 3 000 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Агрогородок пос. | 12 сот. | 4 490 000 | 374 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Высоково д. | 8,8 сот. | 1 905 120 | 216 491 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Высоково д. | 7,6 сот. | 2 500 000 | 328 947 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Агрогородок пос. | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Агрогородок пос. | 6 сот. | 4 290 000 | 715 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Высоково д. | 10 сот. | 5 950 000 | 595 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Агрогородок пос. | 25 сот. | 15 000 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 198 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 667 / 69 912 / 82 873 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 303 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 088 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 873 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 442 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -51 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Арбат-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Родничок СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Связист СНТ | 54,3 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 82 873 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Родник СНТ | 63,1 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 65 769 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Холмы-1 СНТ | 56,5 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 61 947 | снято (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Старт СНТ | 74 м² | 6 сот. | 5 480 000 | 74 054 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается замечательный садовый дом на участке 6 соток в старом сложившемся поселке. Располагается в непосредственной близости от Агрогородка, в ближайшей пешей доступности (15 минут) располагается прекрасный пруд для плавания, а также совсем не далеко Истринское водохранилище. Дом построен на сваях. Первый этаж стены брус, перекрытия также из бруса . Второй этаж можно реконструировать и сделать 2 комнаты и большую гардеробную . На участке посажены яблони, сливы , крыжовник, смородин , малина. Удобная транспортная доступность. Отсутствуют ежегодные взносы.