Волоколамское ш., 64 км от МКАД
Курово д., Истра гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., каркас, 2026 год.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 20.09.2026.
Рейтинг 68/100 · уверенность 64 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,1 млн → дом ≈1,55 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 76 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,08 млн / целевая ≈6,37 млн / пессимист. ≈5,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,01 млн ₽, маржа 35 %, ROI 55 %.
Коммуникации: септик (по описанию); в описании: скважина.
До ст. Румянцево ≈7,8 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24082
Рейтинг 68/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 182 798 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 097 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 552 900 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 411 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Курово д. | 7,2 сот. | 2 285 000 | 317 361 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Курово д. | 8,1 сот. | 2 550 000 | 314 815 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Курово д. | 8,3 сот. | 2 100 000 | 253 012 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Курово д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Курово д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Черемшина СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Курово д. | 6,9 сот. | 1 319 220 | 191 191 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Медведки СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Медведки СНТ | 8 сот. | 3 149 000 | 393 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Медведки д. | 14 сот. | 1 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 758 / 88 272 / 108 333 |
| цена объекта | 2 649 900 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 415 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 077 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 723 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 369 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 662 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 009 585 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Прилесные дачи КП | 81 м² | 6 сот. | 7 150 000 | 88 272 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Курово д. | 94,1 м² | 7 сот. | 7 200 000 | 76 514 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рига Грин КП | 99 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 75 758 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Якунино д. | 83 м² | 6 сот. | 8 100 000 | 97 590 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Якунино д. | 86,4 м² | 6,8 сот. | 11 900 000 | 137 731 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Синево д. | 60 м² | 7,7 сот. | 6 500 000 | 108 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Рижские Дачи дп | 60 м² | 5 сот. | 4 450 000 | 74 167 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2026 | 2 649 900 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 649 900 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаю к продаже ДОМ в Московской области, г.о. Истра, д. Курово (ул. Удачная) отличный вариант для загородной жизни, отдыха или инвестиций. ПО ОБЪЕКТУ: Локация: д. Курово, г.о. Истра Площадь: 80 кв. м (двухэтажный) Назначение: Для постоянного проживания или дачи (ПРОПИСКА ЕСТЬ! ) Коммуникации: Свет (15 кВт) подключен. Вода и канализация отсутствует на данный момент(помогу с установкой септика и скважины если нужно). Документы: Дом зарегистрирован, готовы к сделке. ПРЕИМУЩЕСТВА ОБЪЕКТА: Новострой 2026 года: Современный каркасный дом с утеплением, подходит для круглогодичного проживания. Ровный участок: 6 соток земли без перепадов высот, готовых к благоустройству. Кадастровый номер: 50:08:0080328:816 Потенциал расширения: Есть возможность докупить соседний участок (+6 соток) и создать просторное владение! Реальная цена: Стоимость МИНИМАЛЬНАЯ, (требуется отсыпка дороги) отличный шанс купить дом ДЕШЕВЛЕ РЫНКА! Дом продается без мебели и техники, изображения 4,5,6 это возможные варианты обустройства. Важно: Возможна продажа в ипотеку! Напишите в сообщения или позвоните расскажу детали.