Волоколамское ш., 50 км от МКАД
Нескучное КП, Истра гор. округ
Дом 119 м², участок 9 сот., бревно.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 30.09.2026.
Рейтинг 76/100 · уверенность 59 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,65 млн → дом ≈1,25 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 67 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈2,28 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,77 млн / целевая ≈7,89 млн / пессимист. ≈7,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,27 млн ₽, маржа 32 %, ROI 48 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь.
До ст. Румянцево ≈6,2 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24080
Рейтинг 76/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 96 % | 40.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 22 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 12.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 182 798 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 645 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 254 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 546 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Красногвардеец СНТ | 15,4 сот. | 3 600 000 | 233 766 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лысая Гора СНТ | 17 сот. | 950 000 | 55 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Курово д. | 6,9 сот. | 1 319 220 | 191 191 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Курово д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Савельево д. | 10,5 сот. | 2 480 000 | 236 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Савельево д. | 8 сот. | 2 333 000 | 291 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Савельево д. | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Курово д. | 8,3 сот. | 2 100 000 | 253 012 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Курово д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Савельево д. | 7,9 сот. | 1 250 000 | 158 228 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 119 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 719 / 73 086 / 77 757 |
| цена объекта | 2 899 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 464 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 768 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 330 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 891 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 014 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 269 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Карцево КП да: «санузел» + «отделки» | 120 м² | 8,5 сот. | 8 500 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Зеленый Квартал КП да: «с/у» + «под ключ» | 120 м² | 8,5 сот. | 9 330 800 | 77 757 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Куртниково д. да: «с/у» + «под ключ» | 120,4 м² | 9,5 сот. | 9 070 800 | 75 339 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Майские Дачи КП да: «санузлом» + «мебель» | 127,4 м² | 9 сот. | 8 500 000 | 66 719 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 2 999 999 | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 899 999 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 899 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Воплоти Свою Мечту Жить ЗА Городом! 64 км от Москвы! Чистый Воздух! Продаю Двухэтажный Дом С Гаражом в окружении плодово-ягодных деревьев! Жилой дом площадью 119 м2 стоит на ленточном фундаменте. Разрешенное использования для видения садоводства. Есть кирпичный гараж со смотровой ямой и хоз. Блок. Дом располагается в Тихом, месте в окружении деревьев. Здесь можно найти грибы и услышать Пение Птиц! Общая площадь дома 119 м2, 4 жилых комнаты. Кухня 25 м2, гостиная с печкой 25 м2, спальня 6 м2. На втором этаже две комнаты по 9 м2. На территории есть Кирпичный гараж 51.3 м2, хоз. Блок 11 м2, беседка, парник. Территория участка 9 соток. Дом тёплый и предназначен Для Круглодичного Использования! В доме есть горячая и холодная вода, электричество. Отопление дровяной печкой. Выгребная яма. Удобный Круглогодичный подъезд и зимой и летом. Въезд на территорию Снт ограничен шлагбаумом. Удобная транспортная доступность от Москвы. В Шаговой доступности: сетевой магазины Пятёрочка и фермерские продукты, остановка общественного транспорта. Помощь в получении и снижение ставки по ипотеке. Два Взрослых собственника. Свободная Продажа! Оперативный Показ!