Волоколамское ш., 58 км от МКАД
Зеленый Луг СНТ, Истра гор. округ
Дом 42 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 2,15 млн; первая цена 2,15 млн ₽ от 22.08.2026.
Рейтинг 78/100 · уверенность 62 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 967 тыс. → дом ≈883 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–255 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,48 млн / целевая ≈4,03 млн / пессимист. ≈3,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,27 млн ₽, маржа 35 %, ROI 55 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Устиновка ≈1,1 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24079
Рейтинг 78/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 93 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 161 156 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 967 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 883 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 024 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Истрамебель СНТ | 11 сот. | 3 300 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Истрамебель СНТ | 34 сот. | 6 000 000 | 176 471 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новопетровское с. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новопетровское с. | 7 сот. | 1 999 999 | 285 714 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новопетровское с. | 10 сот. | 1 599 800 | 159 980 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечный СНТ | 8,7 сот. | 1 121 000 | 128 851 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Истрамебель СНТ | 8,5 сот. | 1 399 800 | 164 682 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новопетровское с. | 6,8 сот. | 935 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечный СНТ | 6 сот. | 1 199 999 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новопетровское с. | 10,4 сот. | 1 717 000 | 165 096 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 458 / 105 556 / 255 000 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 478 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 254 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 030 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 582 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 269 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Надеждино с. | 41 м² | 6 сот. | 2 799 990 | 68 292 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Надеждино Лайф КП | 41 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 56 098 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Рыбушки д. | 40 м² | 5 сот. | 10 200 000 | 255 000 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Кореньки СНТ | 46,4 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 49 569 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Румянцево пос. | 42,7 м² | 7,5 сот. | 5 500 000 | 128 806 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Астра ДНП | 36 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Надеждино Лайф КП | 48 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 129 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Фортуна СНТ | 48 м² | 8 сот. | 1 750 000 | 36 458 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Надеждино д. | 48 м² | 8,5 сот. | 6 500 000 | 135 417 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Рыбушки КП | 51 м² | 7 сот. | 5 100 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 2 150 000 | история площадки |
| 04.09.2026 | 1 850 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный дом из бруса площадью 42 кв. М., построенный в 2001 году. Расположен на участке 6 соток в Снт. Дом двухэтажный с четырьмя комнатами, требует ремонта. На территории имеется терраса или веранда, что добавляет уюта и возможности для отдыха. Дом подключен к скважине для водоснабжения, канализации нет. Электричество проведено. Санузел находится на улице. В шаговой доступности железнодорожная станция, а также школа, что делает расположение удобным для семей с детьми. Участок ухожен, есть возможность обустроить сад или огород. Участок огорожен забором, обеспечивающим приватность. Собственник, агенство не беспокоить! Дом жилой можно сделать прописку. Пишите или звоните отвечу на интересующиеся вопросы).