Волоколамское ш., 61 км от МКАД
Лисички дп, Истра гор. округ
Дом 89,4 м², участок 8 сот., каркас, 2022 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 23.09.2026.
Рейтинг 64/100 · уверенность 63 %
Земля ≈157 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,26 млн → дом ≈1,74 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 82 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈1,69 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,67 млн / целевая ≈7,8 млн / пессимист. ≈6,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,7 млн ₽, маржа 39 %, ROI 64 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); отопление — печь.
До ст. Курсаковская ≈16,2 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24075
Рейтинг 64/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 157 285 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 258 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 742 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 485 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лисички дп | 6 сот. | 1 250 999 | 208 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лисички дп | 9,2 сот. | 2 100 000 | 228 261 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лисички дп | 9,2 сот. | 2 900 000 | 315 217 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никитское д. | 8,6 сот. | 2 100 000 | 244 186 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лисички дп | 27,6 сот. | 10 500 000 | 380 435 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лисички дп | 16,8 сот. | 2 900 000 | 172 619 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никитское д. | 16,8 сот. | 1 500 000 | 89 286 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никитское д. | 17 сот. | 3 500 000 | 205 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никитское д. | 23 сот. | 3 500 000 | 152 174 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никитское д. | 15 сот. | 1 950 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 89,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 688 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 81 967 / 97 933 / 111 620 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 671 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 237 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 804 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 937 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 699 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 64 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Никитское ДПК да: «ванной» + «мебелью» | 86 м² | 7,5 сот. | 9 200 000 | 106 977 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Грин Лаундж КП да: «санузел» + «отделкой» | 90 м² | 7,8 сот. | 8 000 000 | 88 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Грин Лаундж КП да: «санузла» + «ремонтом» | 91,5 м² | 8,2 сот. | 7 500 000 | 81 967 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Назарово д. да: «ванных» + «отделке» | 89,5 м² | 8 сот. | 9 990 000 | 111 620 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс Продаю дачу. Два этажа, четыре комнаты, дом каркасный, утеплённый. Восемь соток. По электричеству - 9квт 1 фаза на участок. В доме есть отопление- котел, можно топить дровами, можно током. В дом заведена вода, на участке есть колодец,туалет на улице,маленький дом, сделанный под сарай. В доме есть ванна, туалет, кухня. Два собственника - я и брат, мы продаём совместно, никаких обременений нет,дом и земля зарегистрированы на нас все выписки из егрн могу предоставить. Технический план дома так же могу предоставить.