Волоколамское ш., 49 км от МКАД
Курсаково СНТ, Истра гор. округ
Дача 34,2 м², участок 7 сот.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 16.09.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 59 %
Земля ≈204 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,43 млн → дом ≈171 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 63 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈684 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,03 млн / целевая ≈2,73 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈378 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Курсаковская ≈2,4 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24074
Рейтинг 46/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 37 % | 18.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 15.6 |
| торг | 5 | 39 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 204 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 429 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 171 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ладья СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Агрополис СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рубцово д. | 7 сот. | 1 135 000 | 162 143 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рубцово д. | 15 сот. | 3 800 000 | 253 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аэлита-2 СНТ | 6 сот. | 1 299 000 | 216 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рубцово д. | 7,5 сот. | 2 100 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аэлита-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рубцово д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аэлита СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рыжково д. | 20 сот. | 9 000 000 | 450 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 684 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 687 / 94 708 / 113 889 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 028 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 877 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 725 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 422 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 378 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Агротехник СНТ | 35,9 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 94 708 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Часовня д. | 35 м² | 8,5 сот. | 3 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ядрошино НИИРТА СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Веретенки СНТ | 36 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нектар-2 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 2 950 000 | 98 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Салют-2 СНТ | 35 м² | 6,3 сот. | 3 500 000 | 100 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Воскресенки д. | 33,5 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 62 687 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Истрамебель СНТ | 36 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 147 222 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Руза парк комфорт КП | 36 м² | 7 сот. | 4 100 000 | 113 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Медведки СНТ | 35,7 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 70 028 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 09.11.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:21 | смена цены | 1 700 000 → 1 600 000 |
Описание
Продаётся земельный участок с летним садовым домиком в Снт "Курсаково" Ядроминского с/п Истринского района Московской области, в 65км. От Мкад по Волоколамскому, либо Новорижскому шоссе. Дом общей площадью 34,2 кв. М. Планировка: 2 комнаты и кухня-гостиная, веранда. Сан узел на улице. Есть колодец, летний душ. Участок 6,95 соток, ровный, огорожен забором. От станции жд. Станции Курсаково 5 минут езды на машине. Звоните отвечу на интересующие Вас вопросы, организую показ!