Волоколамское ш., 41 км от МКАД
Мукомол-1 СНТ, Истра гор. округ
Дача 64,5 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,7 млн; первая цена 4,7 млн ₽ от 13.05.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Земля ≈294 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,77 млн → дом ≈1,73 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,09 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,75 млн / целевая ≈3,38 млн / пессимист. ≈3 млн → от пессимистичной прибыль −1,06 млн ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: септик (по описанию).
До ст. Холщевики ≈1,6 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24072
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 294 408 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 766 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 734 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 884 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Холщевики д. | 7 сот. | 3 400 000 | 485 714 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сигнал СНТ | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Холщевики-1К СНТ | 9,5 сот. | 2 700 000 | 284 211 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Жилкино д. | 7,5 сот. | 5 500 000 | 733 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Жилкино д. | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Жилкино д. | 10,8 сот. | 5 500 000 | 509 259 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Жилкино д. | 15,8 сот. | 25 000 000 | 1 582 278 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Жилкино д. | 6,5 сот. | 899 000 | 138 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бежин Луг СНТ | 15,8 сот. | 31 500 000 | 1 993 671 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | станции Холщёвики пос. | 6 сот. | 1 680 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 090 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 778 / 65 232 / 99 502 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 750 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 562 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 375 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 000 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 065 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.3 км | Агро СНТ | 80,4 м² | 6,7 сот. | 8 000 000 | 99 502 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Светозар СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 46 923 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Зенькино СНТ | 70 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 97 143 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Васильевское СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Березка СНТ | 57,4 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 87 108 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Ефимоново д. | 60 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Воскресенки СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Луна-2 СНТ | 57,3 м² | 6,2 сот. | 3 100 000 | 54 101 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Луговое сад. уч. | 55 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 76 364 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Дружба-2 СНТ | 55,4 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 89 350 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 4 700 000 | история площадки |
| 30.09.2026 | 3 500 000 (−1 200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесён аванс до 30.10.2026. Продается уютная дача площадью 64,5 м2 с двумя этажами, построенная в 1998 году из пеноблоков. Дом расположен на участке 6 соток в Снт, что обеспечивает спокойную атмосферу загородной жизни. Внутри выполнен косметический ремонт, а также имеется электрическое отопление. На территории есть терраса или веранда для отдыха на свежем воздухе. Водоснабжение централизованное, канализация представлена септиком. Участок ухожен, вокруг много зелени. Для удобства проживания рядом находится железнодорожная станция, а также школа, что делает это место удобным для семейного отдыха. Возможна покупка в ипотеку.