Волоколамское ш., 50 км от МКАД
Мукомол-1 СНТ, Истра гор. округ
Дом 64,5 м², участок 6 сот., 1998 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,7 млн; первая цена 4,7 млн ₽ от 10.08.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 49 %
Земля ≈294 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,77 млн → дом ≈1,73 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 44 тыс.–333 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,29 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,13 млн / целевая ≈4,62 млн / пессимист. ≈4,11 млн → от пессимистичной прибыль −159 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Холщевики ≈1,6 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24071
Рейтинг 34/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, коммуникации, фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 200 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 294 408 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 772 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 728 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 791 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Холщевики д. | 7 сот. | 3 400 000 | 485 714 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сигнал СНТ | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Холщевики-1К СНТ | 9,5 сот. | 2 700 000 | 284 211 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Жилкино д. | 7,5 сот. | 5 500 000 | 733 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Жилкино д. | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Жилкино д. | 10,8 сот. | 5 500 000 | 509 259 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Жилкино д. | 15,8 сот. | 25 000 000 | 1 582 278 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Жилкино д. | 6,5 сот. | 899 000 | 138 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бежин Луг СНТ | 15,8 сот. | 31 500 000 | 1 993 671 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | станции Холщёвики пос. | 6 сот. | 1 680 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 290 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 924 / 80 229 / 332 833 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 132 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 875 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 619 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 106 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -159 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Кострово д. | 66 м² | 4 сот. | 44 000 000 | 666 667 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Телепнево д. | 65,4 м² | 5 сот. | 6 375 000 | 97 477 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мукомол-1 СНТ | 60 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 61 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лукша-1 СНТ | 68,3 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 43 924 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Елочки СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Чеховское ВИЭСХ СНТ | 65,5 м² | 7,4 сот. | 5 255 000 | 80 229 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Кострово д. | 60 м² | 4 сот. | 19 970 000 | 332 833 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Кострово д. | 70 м² | 4 сот. | 14 000 000 | 200 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Ябедино д. | 63 м² | 6,7 сот. | 4 900 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Дубровское КП | 68 м² | 8 сот. | 14 500 000 | 213 235 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 4 700 000 | история площадки |
| 30.09.2026 | 3 500 000 (−1 200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В Истринском районе МО ст.ж.д. Холщевики в СНТ "Мукомол 1" продается земельный участок 602 кв.м. с двухэтажным жилым домом 64,5 кв.м. Дом готов к проживанию. 1 взрослый собственник, прямая продажа. Подходит под ипотеку, помощь в получении ипотеки без первоначального взноса.