Волоколамское ш., 51 км от МКАД
Курово д., Истра гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 25.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 57 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,1 млн → дом ≈1,5 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 63 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,22 млн / целевая ≈7,4 млн / пессимист. ≈6,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,97 млн ₽, маржа 45 %, ROI 82 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: септик (по описанию); в описании: скважина, колодец, газ.
До ст. Румянцево ≈7,8 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24070
Рейтинг 74/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 13 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 182 798 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 097 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 502 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 775 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Курово д. | 7,2 сот. | 2 285 000 | 317 361 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Курово д. | 8,1 сот. | 2 550 000 | 314 815 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Курово д. | 8,3 сот. | 2 100 000 | 253 012 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Курово д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Курово д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Черемшина СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Курово д. | 6,9 сот. | 1 319 220 | 191 191 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Медведки СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Медведки СНТ | 8 сот. | 3 149 000 | 393 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Медведки д. | 14 сот. | 1 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 415 / 106 355 / 108 365 |
| цена объекта | 2 599 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 209 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 221 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 810 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 399 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 577 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 967 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 82 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Мартюшино д. да: «санузел» + «отделка» | 82 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 63 415 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Грин Лаундж КП да: «санузел» + «ремонтом» | 77,1 м² | 6,3 сот. | 8 200 000 | 106 355 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Якунино д. да: «санузел» + «мебелью» | 78,9 м² | 6 сот. | 8 550 000 | 108 365 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 2 649 900 | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 599 000 (−50 900) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 599 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пожалуйста, внимательно прочитайте описание на большинство вопросов здесь уже есть ответы. Продаётся зарегистрированный жилой дом 80 м2 на участке 6 соток (Лпх), д. Курово, Истринский р-н. Адрес: Московская область, Истринский район, деревня Курово (адрес в объявлении указан верно). О доме: · Площадь: 80 кв. М, 5 комнат. · Статус: Жилой дом с пропиской (зарегистрирован). · Участок: 6 соток, категория Лпх. · Год постройки: 2026. · Технология: Каркасный дом, утеплён под зимнее проживание. · Утепление: Минеральная вата: пол и потолок 200 мм, стены 150 мм. Фундамент винтовые сваи, внутри бетон. Расположение: · Деревня Курово, Истринский район. · Обычная деревня, без взносов, не коттеджный посёлок и не Снт. · Примерно в часе езды от Москвы. Коммуникации: · Электричество: 15 квт, 3 фазы, счётчик установлен и оплачен. · Газ: появится в деревне в следующем году. · Вода и септик: отсутствуют, нужно делать. Кадастровые номера: · Участок: 50:08:0080328:816. · Дом: 50:08:0080328:795. Почему так дёшево? Дом продаётся дешевле, чем было вложено. Стоимость возведения коробки дома 2,3 млн руб. Электричество 150 тыс. Руб. Участок отдаю практически бесплатно. Причина низкой цены: дом требует вложений в благоустройство. Что нужно сделать для комфортного проживания (примерный бюджет до 1 млн руб.): · Установка забора около 200 тыс. Руб. · Установка септика от 50 до 200 тыс. Руб. · Скважина или колодец 150200 тыс. Руб. · Отсыпка проезда к дому 200 тыс. Руб. (В настоящее время администрация берёт дорогу на баланс в 2027 году и будет её обслуживать). · Разводка электрики по дому 50 тыс. Руб. Ипотека и финансы: · Подходит под обычную ипотеку. · Не подходит под семейную ипотеку. · Не подходит под материнский капитал. · Не подходит под военную ипотеку. · Рассрочка, обмен на авто и другие варианты не рассматриваются. Просмотр: Посмотреть можно в любое удобное время. Адрес в объявлении указан верно.