Волоколамское ш., 35 км от МКАД
Знамя-2 СНТ, Истра гор. округ
Дача 35 м², участок 6,5 сот.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 10.04.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 51 %
Земля ≈211 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,37 млн → дом ≈1,08 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 58 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,77 млн / целевая ≈2,5 млн / пессимист. ≈2,22 млн → от пессимистичной прибыль −562 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 174 км ≈6,2 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24067
Рейтинг 36/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 5.2 |
| участок | 5 | 23 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 210 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 369 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 081 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 886 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дальний СНТ | 20 сот. | 4 350 000 | 217 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дальний СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дальний СНТ | 48 сот. | 10 000 000 | 208 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Котово д. | 9 сот. | 3 500 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горшково д. | 20 сот. | 8 000 000 | 400 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горшково д. | 7,5 сот. | 2 790 000 | 372 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Котово д. | 10 сот. | 1 652 400 | 165 240 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Котово д. | 6,3 сот. | 3 750 000 | 595 238 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Котово д. | 5 сот. | 3 480 000 | 696 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кедр-1 СНТ | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 500 / 75 436 / 100 000 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 775 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 636 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 498 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 220 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -562 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Воскресенки СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 81 429 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Связь СНТ | 36 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 166 389 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Троицкий пос. | 35,6 м² | 7 сот. | 5 100 000 | 143 258 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Воскресенки д. | 33,5 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 62 687 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Часовня д. | 35 м² | 8,5 сот. | 3 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Поляна ДСК | 40 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Веретенки СНТ | 36 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Андреевское-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Лукша-1 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Лукша-1 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 2 770 000 | 69 250 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.04.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 21.04.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 2 900 000 (−400 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 450 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается ровный сухой участок правильной формы с расположенным на нем дачным домиком. Удобный круглогодичный подъезд, хорошая транспортная доступность, развитая инфраструктура: в 3 км магазины вкусвилл, Перекрёсток, Мираторг, Пятёрочка, аптеки, Азс. На въезде в Снт есть продуктовый магазин. По вторникам и пятницам приезжает машина с фермерскими продуктами. Тихое красивое место рядом с лесом. Хорошие соседи. Идеальное место для постоянного проживания или сезонного отдыха. Свободная продажа, один собственник, без обременений, оперативный показ.