Волоколамское ш., 60 км от МКАД
Луч-2 СТ, Истра гор. округ
Дача 162 м², участок 6 сот., панель.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 08.04.2024.
Рейтинг 54/100 · уверенность 43 %
Земля ≈179 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,07 млн → дом ≈1,93 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 125 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 125 тыс.
Ремонт ≈3,24 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. пл. 91 км ≈1,1 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24066
Рейтинг 54/100 · уверенность 43 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 18.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 10.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 20.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 2.7 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 178 995 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 074 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 926 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 889 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Ручеек СНТ | 6,7 сот. | 1 250 000 | 186 567 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поляна-2 СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Объектив СНТ | 6,8 сот. | 1 200 000 | 176 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Моспроектовец СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Солнечное СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Монтажник-1 СНТ | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Надеждино с. | 8,7 сот. | 3 200 000 | 367 816 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дворянское Поместье-2 ДНП | 12,1 сот. | 6 980 000 | 576 859 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Андрейково д. | 10,3 сот. | 2 450 000 | 237 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Стекло СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 162 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 124 917 / 124 917 / 124 917 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.1 км | Лесная Рапсодия-2 КП | 120 м² | 6,3 сот. | 14 990 000 | 124 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2024 | 4 000 000 | история площадки |
| 23.06.2024 | 3 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 03.07.2024 | 3 300 000 (+300 000) | история площадки |
| 24.10.2024 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом расположен в 70 км от Мкад по Новоржскому шоссе (трасса М-9). На территории Снт Луч-2. В августе 2023 года установлен забор, двое ворот (4метра) и (5,5 метров) с усилением рамы и калитка. На участке есть технический колодец для полива и система дренажа, подведено электричество 30 квт. Основательный фундамент. Дом из ж/б плит. Площадь по первому этажу 6*9м. (54м^2) первый этаж гараж, остальные этажи жилые. Требуется отделка. Фундамент: котлован, утрамбованный вибро машиной песок 12*12*3(глубина), дорожная плита. Все перекрытия в доме ж/б плиты, стены тоже ж/б конструкции прямо с завода. В шаговой доступности продуктовый магазин. Станция электрички (91км) расположена в 1,6 км от дома, 20 минут пешком. Дорога до участка асфальт и метров 100 грунтовки. За территорией Снт есть мусорные контейнеры и несколько раз в летний сезон заказывают большой контейнер для мусора. Зимой ездит трактор. Есть охрана на въезде в Снт. Есть возможность провести интернет и ТВ Мтс или других провайдеров.