Волоколамское ш., 61 км от МКАД
Курсаково СНТ, Истра гор. округ
Дом 34,2 м², участок 7 сот., 2005 год.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 23.07.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 59 %
Земля ≈204 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,43 млн → дом ≈171 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 59 тыс.–142 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈684 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,07 млн / целевая ≈2,76 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈412 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Курсаковская ≈2,4 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24062
Рейтинг 46/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 40 % | 20.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 11.9 |
| торг | 5 | 74 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 204 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 429 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 171 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ладья СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Агрополис СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рубцово д. | 7 сот. | 1 135 000 | 162 143 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рубцово д. | 15 сот. | 3 800 000 | 253 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аэлита-2 СНТ | 6 сот. | 1 299 000 | 216 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аэлита-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рубцово д. | 7,5 сот. | 2 100 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рубцово д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аэлита СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рыжково д. | 20 сот. | 9 000 000 | 450 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 684 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 529 / 91 558 / 141 667 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 070 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 916 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 763 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 456 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 412 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Мастерград КП | 35 м² | 7,2 сот. | 8 900 000 | 254 286 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Лесные Поляны СНТ | 35 м² | 8,4 сот. | 3 333 333 | 95 238 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Красный Октябрь СНТ | 33 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 87 879 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Москворечье СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 63 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Астра ДНП | 36 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Экос СНТ | 34 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 58 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Защитник ДНП | 36 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 76 389 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Истра-Life КП | 30 м² | 6,7 сот. | 4 250 000 | 141 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Нескучное КП | 33 м² | 7 сот. | 10 500 000 | 318 182 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рижская Роза ТСН | 39,4 м² | 6,8 сот. | 4 890 000 | 124 112 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 17.10.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.11.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 22:22 | снова в продаже | — → 1 600 000 |
Описание
Продаётся земельный участок с летним садовым домиком в СНТ "Курсаково" Ядроминского с/п Истринского района Московской области, в 65км. от МКАД по Волоколамскому, либо Новорижскому шоссе. Дом общей площадью 34,2 кв.м. Планировка: 2 комнаты и кухня-гостиная, веранда. Сан узел на улице. Участок 6,95 соток, ровный, огорожен забором. Есть колодец, летний душ. От станции жд.станции Курсаково 5 минут езды на машине. Звоните отвечу на интересующие Вас вопросы, организую показ!