Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Магистраль СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 41 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 21.07.2026.
Рейтинг 69/100 · уверенность 63 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 542 тыс. → дом ≈458 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,93 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,34 млн → от пессимистичной прибыль ≈671 тыс. ₽, маржа 29 %, ROI 40 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Ратмирово ≈5,1 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2406
Рейтинг 69/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 80 % | 34.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 542 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 458 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 171 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Магистраль СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Родничок СНТ | 8 сот. | 899 000 | 112 375 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Магистраль СНТ | 9 сот. | 750 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик-5А СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гостилово д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гостилово д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Химик 5 СТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гостилово д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гостилово д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гостилово д. | 7,5 сот. | 670 000 | 89 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 68 122 / 92 105 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 926 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 780 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 633 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 341 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 671 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Максимовка ДНТ | 44,5 м² | 9 сот. | 2 550 000 | 57 303 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гостилово д. | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Новлянское с. | 45 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Химик 5 СТ | 50 м² | 6 сот. | 3 490 000 | 69 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Химик 5 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 030 000 | 20 600 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Петровское с. | 45 м² | 7,4 сот. | 2 990 000 | 66 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Перебатино СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Бубново д. | 38 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 92 105 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Дубрава СТСН | 40 м² | 6,8 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Матросовец СНТ | 40 м² | 6,2 сот. | 750 000 | 18 750 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 10.08.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 1 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 1 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 1 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Есть Свой Риелтор! Продаётся уютный дом из бруса с двумя этажами, расположенный на участке в садовом некоммерческом товариществе. Дом требует ремонта, но обладает большим потенциалом для создания комфортного жилья. Внутри есть одна комната, оформленная деревянными панелями, что придаёт ей тёплую атмосферу. Кухня оборудована всем необходимым для приготовления пищи. На территории участка растут плодовые деревья и кустарники, создавая приятную обстановку для отдыха на свежем воздухе. Имеется колодец для водоснабжения. Электричество подключено, а интернет обеспечивается через Wi-Fi. Дом находится в шаговой доступности от остановки общественного транспорта, что делает его удобным для проживания. В пешей доступности также расположен магазин. Земельный участок позволяет заниматься садоводством или обустроить зону отдыха.