Волоколамское ш., 46 км от МКАД · земля с домом
Березка СНТ, Истра гор. округ
Дом 18 м², участок 6 сот., каркас.
Дом по описанию: «На участке небольшой дачный домик 18кв/м построен по каркасной технологии с утеплением.»
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 06.05.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 39 %
Земля ≈154 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 925 тыс. → дом ≈2,38 млн ₽, 132 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 68 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈260 тыс. ₽; дом 18 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — по границе.
До ст. Ядрошино ≈4,3 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24057
Рейтинг 51/100 · уверенность 39 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 33.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 11.8 |
| участок | 5 | 18 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 154 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 925 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 375 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 131 944 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Троица д. | 8 сот. | 1 339 000 | 167 375 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Троица д. | 7,6 сот. | 1 528 000 | 201 053 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Искра-2 СНТ | 6,1 сот. | 1 200 000 | 196 721 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Троица д. | 7,5 сот. | 1 250 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветерок ДНП | 7,2 сот. | 3 500 000 | 486 111 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Троица д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветерок ДНП | 12 сот. | 1 560 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лужки-3 СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветерок ДНП | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Троица д. | 7 сот. | 3 400 000 | 485 714 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 500 / 67 500 / 67 500 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 18 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 18 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Полином СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 3 300 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок с выходом в лес: идеальное место для жизни и отдыха! Участок подойдёт для строительства загородного дома или дачи. Снт закрытого типа, при въезде шлагбаум (металические ворота), всего 25 участков. Видеонаблюдения при въезде и на участке. Электричество 15квт от Моэск. Газ по границе Снт. Вода центральная на участке. На участке небольшой дачный домик 18кв/м построен по каркасной технологии с утеплением. Участок 6сот. Есть возможность увеличить в сторону леса. Задняя часть огорожена сеткой рабица, калитка. По бокам сделан каркас забора под штакетник. Площадка под основной дом расчищена, можно построить дом и прописаться. Закручены сваи под баню, много дров. Очень удобный выезд на Новорижское шоссе, до Мкад- 50км. Собственник. Могу построить дом по вашему проекту. Есть готовые проекты.