Волоколамское ш., 54 км от МКАД
Шахтер СНТ, Истра гор. округ
Дом 55 м², участок 11 сот., дерево, 1990 год.
Цена 2,97 млн ₽, поднимали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 21.11.2025.
Рейтинг 64/100 · уверенность 61 %
Земля ≈245 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 2,69 млн → дом ≈277 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 3 в 10 км, 85 тыс.–121 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,52 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,1 млн / целевая ≈5,49 млн / пессимист. ≈4,88 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,36 млн ₽, маржа 28 %, ROI 38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Холщевики ≈12,8 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24056
Рейтинг 64/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 77 % | 32.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 17 % | 1 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 244 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 693 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 277 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 036 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Шахтер СНТ | 7,3 сот. | 2 100 000 | 287 671 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Московский Писатель СНТ | 13,1 сот. | 3 800 000 | 290 076 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Московский Писатель СНТ | 9 сот. | 2 400 000 | 266 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Московский Писатель СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алехново д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шахтер СНТ | 3,7 сот. | 390 000 | 105 405 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алехново д. | 40 сот. | 9 500 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Московский Писатель СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алехново д. | 10,9 сот. | 7 350 000 | 674 312 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алехново д. | 9,5 сот. | 4 185 000 | 440 526 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 84 650 / 120 000 / 120 724 |
| цена объекта | 2 970 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 524 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 104 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 799 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 494 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 883 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 358 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Леоновские Дачи ДПК да: «санузел» + «заселяйся и живи» | 50 м² | 11,2 сот. | 6 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Пищемаш-2 СНТ да: «душевая» + «кухонный гарнитур» | 49,7 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 120 724 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Никитское д. да: «санузлов» + «теплый пол» | 60 м² | 10 сот. | 5 079 000 | 84 650 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.11.2025 | 2 900 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 970 000 (+70 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 970 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный дом в деревне Алехново, СНТ Шахтер. (инфраструктура в 20 минутах ходьбы: магазины, остановка общественного транспорта). Участок граничит с лесом, со взрослыми деревьями (сосны, ель, яблони, калина, рябина), в очень живописном месте. Домик из бруса (периметр 7.7х5.4 м), на бетонном фундаменте из бруса 15х15, имеется мансардный этаж, отопление печное. СНТ по границе поселка, в перспективе -газификация.