Волоколамское ш., 62 км от МКАД
Защитник ДНП, Истра гор. округ
Дом 80,1 м², участок 13 сот., 2018 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 25.07.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 51 %
Земля ≈160 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 2,08 млн → дом ≈1,42 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 67 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,43 млн / целевая ≈5,79 млн / пессимист. ≈5,15 млн → от пессимистичной прибыль ≈571 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Курсаковская ≈4,5 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24054
Рейтинг 48/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 25 % | 11.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 10.6 |
| торг | 5 | 83 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 5.2 |
| участок | 5 | 82 % | 5.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 338 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 084 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 415 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 678 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Савельево д. | 10,5 сот. | 2 480 000 | 236 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Савельево д. | 8 сот. | 2 333 000 | 291 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Савельево д. | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Савельево д. | 15 сот. | 3 800 000 | 253 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Савельево д. | 7,9 сот. | 1 250 000 | 158 228 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Савельево д. | 30 сот. | 11 350 000 | 378 333 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Савельево д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Савельево д. | 30 сот. | 7 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Долево д. | 36 сот. | 4 300 000 | 119 444 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Долево д. | 36 сот. | 3 999 999 | 111 111 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 602 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 073 / 84 000 / 123 457 |
| цена объекта | 3 499 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 974 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 435 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 113 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 792 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 148 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 571 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Шишаиха д. да: «ванной» + «отделке» | 82 м² | 13 сот. | 5 500 000 | 67 073 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Малое Ушаково д. да: «ванных» + «отделка» | 81 м² | 12 сот. | 10 000 000 | 123 457 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Троицкий Парк СНТ да: «санузел» + «меблирован» | 75 м² | 12 сот. | 6 300 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 3 999 999 | история площадки |
| 04.08.2026 | 3 699 999 (−300 000) | история площадки |
| 13.08.2026 | 3 499 999 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 499 999 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день! Продаём уютный Двухэтажный дом 2018 года на участке 13 соток в ДНП (СНТ) "Защитник". ! ПРОДАЖА БЕЗ КОМИССИИ ! Кстати, если Вы сейчас продаете свою недвижимость, мы можем сразу ее купить. Безопасно юридически сопроводим Вашу сделку, деятельность нашего агентства застрахована на 20 000 000 р. Описание и фото соответствуют действительности. ПРО ДОКУМЕНТЫ: 1 взрослый собственник. Свободная продажа. Быстрый выход на сделку. Полная стоимость стоимость в договоре. Собственники, будут присутствовать на подписании Подходит под ипотеку, если нужно, бесплатно поможем Вам с одобрением! ПРО ДОМ И УЧАСТОК: Двухэтажный дом Общая площадь - 80.1 м2. Участок 13 соток правильной прямоугольной формы. Территория огорожена забором. Участок сухой и ухоженный. ПРО ИНФРАСТРУКТУРУ И ТРАНСПОРТНУЮ ДОСТУПНОСТЬ: СНТ "Защитник" расположено в Истринском муниципальном округе, всего в 70 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Дорога до Москвы занимает около 45 мин на автомобиле. Удобный выезд также возможен по Волоколамскому шоссе. 5 мин до МЦД "Румянцево" Поселок находится в тихом и экологически чистом месте, окружённом лесным массивом, что делает его идеальным для круглогодичного проживания и отдыха. Вся необходимая инфраструктура расположена в нескольких минутах езды: 7 минут до магазинов "Пятёрочка" и "Дикси"; 10 минут до города Истра, где находятся школы, детские сады, поликлиника, банки, кафе, рестораны, фитнес-клубы и торговые центры; 15 минут до Истринского водохранилища с оборудованными местами для отдыха и рыбалки; 35 минут до крупных гипермаркетов "Лента", "Ашан", "Лемана ПРО (Леруа Мерлен) ", "Глобус" и ТРЦ на Новорижском шоссе. Этот дом станет отличным выбором для тех, кто хочет жить в окружении природы, не отказываясь от городского комфорта. Удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура и благоприятная экология делают объект привлекательным как для постоянного проживания, так и для загородного отдыха. Организуем показ в удобное для Вас время и с удовольствием ответим на все вопросы по покупке!