Волоколамское ш., 50 км от МКАД
№ 3 ММЗ Красный Октябрь СНТ, Истра гор. округ
Дом 40 м², участок 16 сот., щитовой.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 03.09.2026.
Рейтинг 62/100 · уверенность 43 %
Земля ≈171 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 2,73 млн → дом ≈571 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 100 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈700 тыс. ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Холщевики ≈2,6 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24053
Рейтинг 62/100 · уверенность 43 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 22.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 10.1 |
| участок | 5 | 100 % | 10.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 18.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 552 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 729 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 571 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 275 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | № 3 ММЗ Красный Октябрь СНТ | 9,6 сот. | 3 100 000 | 322 917 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Холщевики-1К СНТ | 6,1 сот. | 1 960 000 | 321 311 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Холщевики-1К СНТ | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Холщевики-1К СНТ | 9,5 сот. | 2 700 000 | 284 211 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кострово д. | 8,2 сот. | 1 490 000 | 181 707 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кострово д. | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кострово д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кострово д. | 11 сот. | 840 000 | 76 364 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кострово д. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лукша-2 СТ | 6 сот. | 1 001 000 | 166 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 100 000 / 100 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.8 км | Радуга-2 СНТ | 50 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| Домклик | 3 300 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер лота: нп-0025560. Продается прекрасный ухоженный земельный участок с Домом. Благоустроенное Стародачное СНТ Красный Октябрь- 3 Истринского района. Дом летний щитовой. На участке расположены баня с душевой, Колодец, парник, плодовые и декоративные деревья / кустарники. Хорошие тихие соседи. Круглогодичный подъезд. В собственности более 10 лет.