Новорязанское ш., 72 км от МКАД
Проводник пос., Коломенский гор. округ
Дом 130 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 18.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 67/100 · уверенность 55 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,09 млн → дом ≈2,11 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 64 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈2,5 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,67 млн / целевая ≈10,51 млн / пессимист. ≈9,34 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,12 млн ₽, маржа 44 %, ROI 79 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина, газ.
До ст. Осёнка ≈7,2 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2405
Рейтинг 67/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 3.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 136 161 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 089 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 111 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 238 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Проводник пос. | 20 сот. | 5 000 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Борисовское д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Проводник пос. | 5 сот. | 1 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Борисовское д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Борисовское д. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Отдых СНТ | 12 сот. | 1 550 000 | 129 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Проводник пос. | 12 сот. | 1 950 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Борисовское д. | 6,4 сот. | 1 500 000 | 234 375 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Борисовское д. | 9,4 сот. | 1 600 000 | 170 213 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Борисовское д. | 31 сот. | 1 790 000 | 57 742 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 130 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 673 / 87 500 / 106 400 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 673 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 089 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 506 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 338 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 118 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 79 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Проводник пос. да: «санузла» + «тёплыми полами» | 140 м² | 8 сот. | 10 500 000 | 75 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Лысцево с. да: «с/у» + «теплый пол» | 125 м² | 8,5 сот. | 13 300 000 | 106 400 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Проводник пос. да: «ванная» + «ремонтом» | 122,5 м² | 7,6 сот. | 7 800 000 | 63 673 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Новое Семибратское КП да: «ванная» + «отделкой» | 130 м² | 8 сот. | 13 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличное Предложение! Продаётся участок площадью 8 соток с возведённым срубом, расположен в поселке Проводник в семи минутах езды от Коломны. - Участок 8 Соток, прямоугольной формы. Назначение Лпх. Есть Межевание. - Дом возведен из оцилиндрованного бревна, с соблюдением всех строительных норм; - Дом общей площадью 130 кв. Метров; - Электричество 15 квт, подведено к дому; - Вода из собственной скважины; - Газ проходит по границе участка; - Участок огорожен забором из профильного листа по всему периметру, оборудованы откатные ворота. Поселок обладает развитой собственной инфраструктурой, включающей детский сад, школу, дом культуры с кружками, а также сетевые магазины для повседневных нужд. Транспортная доступность обеспечена регулярным автобусным сообщением с Коломной, остановка находится в шаговой доступности. Объект представляет собой готовое решение для постоянного проживания с оптимальным балансом загородного спокойствия и городской доступности. Код пользователя: 86488. Номер в базе: 13596260.