Волоколамское ш., 44 км от МКАД
Матвейково СНТ, Истра гор. округ
Дом 200 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 25.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 9 раз).
Рейтинг 74/100 · уверенность 52 %
Земля ≈199 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,19 млн → дом ≈409 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 59 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈3,9 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,44 млн / целевая ≈12,09 млн / пессимист. ≈10,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,49 млн ₽, маржа 51 %, ROI 104 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. пл. 73 км ≈12,4 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24047
Рейтинг 74/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 4 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 198 582 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 191 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 409 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 045 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Матвейково СНТ | 15 сот. | 3 450 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Куртниково д. | 8,5 сот. | 1 680 000 | 197 647 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Куртниково д. | 9 сот. | 1 950 000 | 216 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Куртниково д. | 7,2 сот. | 1 450 000 | 201 389 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Куртниково д. | 6,2 сот. | 1 840 000 | 296 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Карцево д. | 7 сот. | 1 999 999 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Карцево д. | 8,2 сот. | 1 900 000 | 231 707 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Карцево д. | 6,8 сот. | 1 285 000 | 188 971 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Карцево-1 ДНП | 13 сот. | 1 400 000 | 107 692 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Южное Якунино дач. уч. | 11 сот. | 7 999 000 | 727 182 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 200 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 444 / 70 000 / 95 233 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 437 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 765 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 093 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 750 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 490 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 104 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Лечищево д. да: «санузла» + «ремонтом» | 190 м² | 6 сот. | 14 100 000 | 74 211 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Аква Вилладж КП да: «санузел» + «отделка» | 190 м² | 6 сот. | 12 500 000 | 65 789 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Якунино д. да: «санузел» + «ремонт» | 180 м² | 6 сот. | 10 700 000 | 59 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Истринский родник КП да: «санузлом» + «под ключ» | 210 м² | 6 сот. | 19 999 000 | 95 233 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 3 этажа из бруса 15х15. Фундамент блоки ЖБ, крыша металлочерепица. Также на участке построена баня из брёвна 3х6, на территории пруд, рядом магазин 5ка, подъезд круглогодичный. Место изумительное.