Волоколамское ш., 54 км от МКАД
Находка СНТ, Истра гор. округ
Дом 49 м², участок 6,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 21.10.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Земля ≈144 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 933 тыс. → дом ≈1,42 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 36 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль −1,13 млн ₽, маржа −69 %, ROI −41 %.
Коммуникации: канализация — есть; в описании: печь.
До ст. Румянцево ≈7 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24042
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 97 % | 5.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 933 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 417 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 918 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Знамя Победы СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Знамя Победы СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Буланино д. | 11,5 сот. | 7 500 000 | 652 174 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Брикет пос. | 10 сот. | 1 490 000 | 149 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Западное СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Брикет пос. | 7 сот. | 2 950 000 | 421 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Буланино д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Брикет пос. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Брикет пос. | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Брикет пос. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 714 / 46 286 / 82 609 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 058 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 955 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 852 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 646 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 131 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Инжстрой СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Аэлита-2 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 490 000 | 42 571 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Курсаково-1 СНТ | 37,4 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 144 385 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Куратор СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 35 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Защитник ДНП | 34,5 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 82 609 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.10.2025 | 2 750 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер лота: нп-0024327. Продается расположенный на ровном отмежеванном, очень ухоженном и живописном участке в 6,52 сотки построенный по каркасной технологии и обшитый сайдингом двухэтажный садовый дом общей площадью в 49 кв. М. В доме имеются: подключенное электричество; дровяная печь; накопительный бойлер (вода подается из летнего водопровода Снт через установленные фильтры). В хозблоке имеются, в том числе, накопительный бойлер и душевая кабина. На участке туалет (септика нет). Въезд в Снт закрыт воротами, управляемыми дистанционно; проведен высокоскоростной оптоволоконный интернет. В полутора километрах на реке Тростня находится пруд С Оборудованным Пляжем и местами для рыбной ловли. Свободная продажа, более 5-ти лет в собственности.