Волоколамское ш., 42 км от МКАД
Елочки СНТ, Истра гор. округ
Дом 43,8 м², участок 6,2 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,49 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 53/100 · уверенность 57 %
Земля ≈238 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,47 млн → дом ≈1,02 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 59 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈776 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,39 млн / целевая ≈3,95 млн / пессимист. ≈3,51 млн → от пессимистичной прибыль ≈622 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. пл. 73 км ≈2,4 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24040
Рейтинг 53/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 43 % | 18.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 40 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 237 763 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 474 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 016 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 196 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Пищевик СНТ | 10 сот. | 1 680 000 | 168 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пищевик СНТ | 9,5 сот. | 1 400 000 | 147 368 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Холщевики-2 СНТ | 15,2 сот. | 3 400 000 | 223 684 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Живописный СНТ | 6,2 сот. | 2 990 000 | 482 258 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Холщевики д. | 7 сот. | 3 400 000 | 485 714 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сигнал СНТ | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Жилкино д. | 7,5 сот. | 5 500 000 | 733 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Жилкино д. | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | станции Холщёвики пос. | 6 сот. | 1 680 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Белые Росы СНТ | 25,9 сот. | 22 266 711 | 859 719 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 776 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 929 / 98 039 / 101 786 |
| цена объекта | 2 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 116 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 392 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 172 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 953 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 514 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 621 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Кучи д. | 45,9 м² | 7,2 сот. | 4 500 000 | 98 039 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Ябедино д. | 56 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 101 786 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Луна-3 СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 58 929 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 650 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 490 000 (−160 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 490 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 490 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138009874 Продаётся участок 6,24 соток с садовым домом 43,8 кв. М. Полностью огорожен забором. Также на участке расположен небольшой дом для хранения вещей и сан. Узел с душевой. Комфортный для проживания дом, осталось только внутри все сделать под себя. Если вы мечтаете о небольшом садовом домике недалеко от Москвы это место именно для вас. Можно доехать как с Новорижского так и с Волоколамского шоссе. В доме две комнаты, кухня, закрытая веранда, второй этаж свободной планировки. Просторный участок и гордость семьи это прекрасная Елка, которую можно украшать на Новый год. Электричество, летний водопровод. Стоянка на участке для автомобиля. Рядом лес. Отличный круглогодичный подъезд. Постоянная охрана, зимой дороги чистят, шлагбаум, чистые баки для мусора (за этим следят). Соседи живут постоянно. Участок находится в 50 км от Москвы по Волоколамскому ш. (или Новорижскому). Стоимость 2,65 млн. Р. Торг. Оперативный выход на сделку.