Новорязанское ш., 62 км от МКАД
Троице-Лобаново с., Ступино гор. округ
Дом 80 м², участок 5,7 сот., 2024 год.
Цена 3,45 млн ₽; цена не менялась с 26.08.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 5,7 сот. = 616 тыс. → дом ≈2,83 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 79 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,6 млн / целевая ≈5,94 млн / пессимист. ≈5,28 млн → от пессимистичной прибыль ≈844 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: баня.
До ст. Лесные Дары ≈13 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №2404
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 0 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 38 % | 16.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 0.9 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 1.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 616 000 ₽ (5,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 834 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 425 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Троице-Лобаново с. | 13,3 сот. | 1 690 000 | 127 068 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Троице-Лобаново с. | 11,5 сот. | 1 550 000 | 134 783 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Троице-Лобаново с. | 13 сот. | 1 750 000 | 134 615 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Троице-Лобаново с. | 11,6 сот. | 1 850 000 | 159 483 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Троице-Лобаново с. | 6,6 сот. | 850 000 | 128 788 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Троице-Лобаново с. | 14 сот. | 1 399 000 | 99 929 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Троице-Лобаново с. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Троице-Лобаново с. | 14 сот. | 1 399 000 | 99 929 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Троице-Лобаново с. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Троице-Лобаново с. | 6,6 сот. | 850 000 | 128 788 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 824 / 82 875 / 82 875 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 596 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 266 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 936 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 277 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 844 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.7 км | Степановское с. да: «санузел» + «отделкой» | 80 м² | 6 сот. | 6 630 000 | 82 875 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Степановское с. да: «санузел» + «отделкой» | 80 м² | 6 сот. | 6 630 000 | 82 875 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Аргуново д. да: «сан/узел» + «отделка» | 85 м² | 5,5 сот. | 3 345 000 | 39 353 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Степановское с. да: «с/у» + «отделкой» | 85 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 80 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Степановское с. да: «санузел» + «под ключ» | 85 м² | 6 сот. | 6 700 000 | 78 824 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2026 | 3 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная дом-баня в историческом селе Троице-Лобаново. ИЖС, газ по границе! Продается теплый и уютный дом-баня из качественного сруба ("пятистенок") в живописном селе Троице-Лобаново. Это отличное место для тех, кто ценит тишину, историю и комфорт загородной жизни. О доме: Материал: добротный сруб "пятистенок" гарантия тепла и долговечности. Качество рубки очень высокое. Планировка: дом требует внутренней отделки Вы сможете реализовать свои дизайнерские идеи. На втором этаже предусмотрено две комнаты, что идеально для спальни или гостевой зоны. Статус: земли ИЖС никаких ограничений на строительство или прописку. Участок и окружение: участок ровный, правильной формы, огорожен надежным забором из профлиста по всему периметру. Коммуникации: газ подведен прямо к забору осталось только завести в дом! Соседи: приличные люди, живут круглогодично. В селе царит спокойная, добрососедская атмосфера. Локация: Село Троице-Лобаново место с богатой историей и красивой природой. Рядом есть всё необходимое для жизни: магазины, храм. Для любителей прогулок и отдыха лес и река в шаговой доступности. Отличный вариант как для постоянного проживания, так и для сезонного отдыха. Звоните, отвечу на все вопросы и организую просмотр! Код пользователя: 111479 Номер в базе: 12578808