Волоколамское ш., 63 км от МКАД
Покровское с., Рузский гор. округ
Дом 88 м², участок 7,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 03.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 63/100 · уверенность 58 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 612 тыс. → дом ≈1,89 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 81 тыс.–145 тыс. ₽/м², медиана 113 тыс.
Ремонт ≈1,76 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,57 млн / целевая ≈8,62 млн / пессимист. ≈7,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,77 млн ₽, маржа 49 %, ROI 97 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (канализации нет).
До ст. пл. 91 км ≈13 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24038
Рейтинг 63/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 0.9 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 585 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 612 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 888 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 455 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Покровское с. | 10 сот. | 895 000 | 89 500 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Покровское с. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Покровское с. | 9,1 сот. | 650 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Покровское с. | 19 сот. | 3 250 000 | 171 053 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Покровское с. | 12,8 сот. | 2 500 000 | 195 312 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Покровское с. | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Верхнее Сляднево д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Верхнее Сляднево д. | 19 сот. | 1 500 000 | 78 947 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Верхнее Сляднево д. | 27 сот. | 4 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Верхнее Сляднево д. | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 88 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 81 000 / 113 110 / 145 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 572 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 093 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 615 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 658 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 773 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 97 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.2 км | Васильевское-Голохвастово д. | 90 м² | 10 сот. | 7 290 000 | 81 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Петрово д. | 93 м² | 10 сот. | 11 500 000 | 123 656 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Радость КП | 78 м² | 8,5 сот. | 8 000 000 | 102 564 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Ладья СНТ | 100 м² | 6 сот. | 14 500 000 | 145 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается двухэтажный дом из сэндвич-панелей площадью 100 м2 на участке 8 соток. В доме три комнаты, выполнен косметический ремонт. На первом этаже просторная кухня-гостиная с большими окнами, обеспечивающими много естественного света. Стены отделаны деревом, что создает уютную атмосферу. На втором этаже расположены спальни с большими окнами, выходящими на участок. Дом расположен в тихом месте с развитой инфраструктурой, рядом есть магазин. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность. Электричество подключено, канализация отсутствует. Земельный участок относится к категории Ижс, что позволяет использовать его под индивидуальное жилищное строительство.