Волоколамское ш., 16 км от МКАД
Слободка СНТ, Истра гор. округ
Дом 114,9 м², участок 6,4 сот., газоблок.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 01.07.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈748 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: приличные 5 в 10 км, 97 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/6 доля») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Снегири ≈8 км по прямой; до МКАД 16 км, на машине ≈21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24037
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 54 % | 3.8 |
| участок | 5 | 22 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 747 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Слободка СНТ | 9 сот. | 8 925 000 | 991 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Слободка СНТ | 5,7 сот. | 5 900 000 | 1 035 088 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Слободка СНТ | 7,5 сот. | 6 300 000 | 840 000 | снят (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Слободка СНТ | 8,5 сот. | 7 990 000 | 940 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Полянка-2 СНТ | 6 сот. | 4 300 000 | 716 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Высоковольтник СНТ | 8 сот. | 8 100 000 | 1 012 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Красный Поселок д. | 13 сот. | 550 000 | 42 308 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Высоковольтник СНТ | 6 сот. | 6 100 000 | 1 016 667 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Павловская Слобода с. | 27 сот. | 27 999 999 | 1 037 037 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Павловская Слобода с. | 6 сот. | 2 800 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 114,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 298 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 97 130 / 98 690 / 101 759 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/6 доля») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/6 доля») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Красновидово д. да: «санузла» + «отделкой» | 115 м² | 6 сот. | 14 500 000 | 126 087 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Исаково д. да: «санузел» + «отделка» | 108 м² | 6 сот. | 10 990 000 | 101 759 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Снегири пгт да: «санузел» + «под ключ» | 108 м² | 6 сот. | 10 490 000 | 97 130 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Павловское д. да: «санузел» + «отделка» | 108 м² | 6 сот. | 10 690 000 | 98 981 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Снегири пгт да: «ванные» + «отделкой» | 125 м² | 7 сот. | 12 300 000 | 98 400 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2025 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 1/6 доля жилого дома (19,7 кв/м) и 1/3 доля земельного участка (2 сотки). Всего 3 сособственника. Просторный дом 114,9 кв. М с отделкой под ключ законченной на 90 процентов, 2-й этаж еще в работе. Дом зарегистрирован как жилой, уютный и теплый, для круглогодичного проживания. Функциональная планировка дома: на 1 этаже 3 спальных комнаты, 1 с/у, светлая просторная кухня-гостиная. Дом отлично подойдет как для сезонного, так и для постоянного проживания. В дом заведены газ, электричество и вода. На участке ухоженный газон, высокие грядки под насаждения, забор по периметру. Удобный заезд с дороги. Освещение на всех улицах Снт, круглогодичный заезд. Обустроены прогулочные зоны: имеются детские и спортивные площадки. Прекрасная транспортная доступность. От участка до автобусной остановки 570 м пешком 10 минут. Вся дополнительная информация по телефону.