Волоколамское ш., 51 км от МКАД
Дубовая Роща дп, Истра гор. округ
Дом 77,9 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 22.08.2026.
Рейтинг 67/100 · уверенность 60 %
Земля ≈137 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,37 млн → дом ≈1,23 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1,46 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,06 млн / целевая ≈5,46 млн / пессимист. ≈4,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,18 млн ₽, маржа 24 %, ROI 32 %.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Курсаковская ≈2 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24035
Рейтинг 67/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 64 % | 27.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 234 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 372 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 228 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 764 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубовая Роща дп | 6,4 сот. | 1 500 000 | 234 375 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лужки-89 СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рыжково д. | 7,8 сот. | 2 450 000 | 314 103 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рыжково д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Визит СНТ | 11,5 сот. | 3 450 000 | 300 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рыжково д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бутырки д. | 20 сот. | 5 300 000 | 265 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бутырки д. | 18,8 сот. | 2 500 000 | 132 979 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рыжково д. | 50 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рыжково д. | 20 сот. | 9 000 000 | 450 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 458 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 750 / 75 000 / 119 960 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 063 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 760 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 457 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 850 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 182 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Визит СНТ | 76,3 м² | 6 сот. | 8 750 000 | 114 679 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рижская Дубрава КП | 80 м² | 6,6 сот. | 5 350 000 | 66 875 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Красная Горка СНТ | 80 м² | 8,1 сот. | 6 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мосгазсетьстрой-9 СНТ | 74,1 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 48 583 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Аэлита-2 СНТ | 80 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рижская Дубрава КП | 82 м² | 8 сот. | 9 500 000 | 115 854 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Румянцево пос. | 80 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Рига Фэмили КП | 75 м² | 12 сот. | 8 997 000 | 119 960 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бутырки д. | 70 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 44 286 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дуплево д. | 73 м² | 15 сот. | 6 400 000 | 87 671 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 04.09.2026 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 650 000 (−150 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 2 600 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок с домом! На участке установлен сруб ручной рубки из бревна д.220-350 мм, размером в плане 6*6 с вн. Открытой верандой 2*6м. Участок находится в Г. О Истра. П. Дубовая роща. Солнечный, высокий. Выполнено Подключение к центральному электроснабжению, 15 Квт. Прямая продажа от собственника. Возможность рассрочки без % до 12 мес. Так же имеется возможность купить соседний участок 10 сот. С общей границей. Конструктивные элементы сооружения: полы: 1 этаж. Лаги из доски 50*150 обработаны антисептиком Неомид. Ветрозащитная мембрана Изоспан А. Утепление 100*50 Rockwool Скандик. Пароизоляция пола Изоспан В. Плиты Osb 18мм по обрешетке из доски 25*100 мм. 2-ой этаж. Обрешетка по лагам из доски 50*100мм. Чистовой пол из плит Osb 18мм. Кровля: Обрешетка+контробрешетка+пароизоляция Изоспан В. Металлочерепица Stynergy Классик толщиной 0,5мм цвет (темно-коричневый) Corundum 50. Окна двери. Обсадные коробки с усадочным зазором. Окно пластиковое Пвх профиль Veka. двухстворчатое 1200*1000мм. Двухкамерный стеклопакет белый. Дверь входная металлическая Форпост 52, 86*205 см правая антик черный. Электрика: Кабель Сип 4*16 от столба до нар. Щитка, вн. Щиток, автомат 16А, розетка, освещение.