Волоколамское ш., 31 км от МКАД
Андреевское-2 СНТ, Истра гор. округ
Дом 30,8 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
Рейтинг 53/100 · уверенность 56 %
Земля рядом ≈1,06 млн ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 63 тыс.–206 тыс. ₽/м², медиана 116 тыс.
Ремонт ≈516 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,39 млн / целевая ≈3,95 млн / пессимист. ≈3,51 млн → от пессимистичной прибыль ≈613 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 21 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: газ.
До ст. Истра ≈5 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24031
Рейтинг 53/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 42 % | 21.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 21.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 056 805 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 6 341 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Андреевское-2 СНТ | 4,3 сот. | 5 657 000 | 1 315 581 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Андреевское-2 СНТ | 5,4 сот. | 7 778 400 | 1 440 444 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Андреевское-2 СНТ | 8,1 сот. | 13 550 000 | 1 672 839 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Андреевское-2 СНТ | 7,5 сот. | 15 680 000 | 2 090 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Андреевское д. | 10 сот. | 1 710 000 | 171 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Андреевское д. | 7,2 сот. | 2 252 000 | 312 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Андреевское д. | 5 сот. | 6 150 000 | 1 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Андреевское д. | 3,5 сот. | 4 845 200 | 1 384 343 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Андреевское д. | 7 сот. | 8 021 500 | 1 145 929 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Андреевское д. | 6,2 сот. | 6 368 000 | 1 027 097 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 516 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 333 / 116 250 / 206 452 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 386 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 167 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 947 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 509 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 613 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | 31 м² | 6,2 сот. | 6 400 000 | 206 452 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Комплект СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Виктория-2 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 128 571 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Рычково д. | 40 м² | 4 сот. | 4 650 000 | 116 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Разряд СТ | 40 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача: Истринский район, г. Истра, Снт Андреевсое- 2. Удобный подьезд общественного транспорта. Асфальтированная дорога с общественным освещением. Есть два кадастровых номера на землю и дом. 6 соток, участок ровный, сухой. Вьезд на территорию Снт через регулируемый шлагбаум. Газ по периметру участка. В дом заведено 15 квт, 3 фазы. Дом пригоден для летнего проживания. Хороший забор, есть площадка под машину за воротами. Летний водопровод. На участке плодовые деревья и кустарники. Шестиметровая теплица. Хозблок на площадке. Оборудованная летняя веранда с водой. Цена 2800000 руб. Тел.