Волоколамское ш., 45 км от МКАД
Славный КП, Истра гор. округ
Дом 100 м², участок 10,5 сот., брус.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 4,7 млн; первая цена 4,7 млн ₽ от 05.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 83/100 · уверенность 54 %
Земля ≈217 тыс. ₽/сот. × 10,5 сот. = 2,28 млн → дом ≈671 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 88 тыс.–196 тыс. ₽/м², медиана 114 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,45 млн / целевая ≈10,3 млн / пессимист. ≈9,16 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,65 млн ₽, маржа 51 %, ROI 103 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. пл. 73 км ≈12,5 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24030
Рейтинг 83/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 19 % | 1.2 |
| участок | 5 | 59 % | 3.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 95 % | 13.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 217 032 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 279 000 ₽ (10,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 671 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 710 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Куртниково д. | 6,2 сот. | 1 840 000 | 296 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Куртниково д. | 9 сот. | 1 950 000 | 216 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Карцево д. | 7 сот. | 1 999 999 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Карцево д. | 8,2 сот. | 1 900 000 | 231 707 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Карцево д. | 6,8 сот. | 1 285 000 | 188 971 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Карцево д. | 8 сот. | 1 745 000 | 218 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Карцево д. | 7,5 сот. | 1 950 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Карцево д. | 6,2 сот. | 1 840 000 | 296 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Карцево д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Карцево д. | 10,1 сот. | 2 000 000 | 198 020 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 87 778 / 113 900 / 196 078 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 446 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 874 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 301 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 157 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 649 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 103 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Леоново КП да: «унитазы» + «меблирован» | 100 м² | 10 сот. | 11 390 000 | 113 900 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Майские Дачи КП да: «ванная» + «мебелирован» | 91,8 м² | 10,4 сот. | 18 000 000 | 196 078 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Карцево-1 ДНП да: «ванные» + «отделка» | 90 м² | 9,6 сот. | 7 900 000 | 87 778 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 4 700 000 | история площадки |
| 11.07.2026 | 4 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 4 199 000 (−401 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 999 999 (−199 001) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 800 000 (−199 999) | история площадки |
| 05.08.2026 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.08.2026 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 3 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 3 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 999 999 (−50 001) | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 950 000 (−49 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается недостроенный дом в стиле Барнхаус в д. Куртниково го Истра. Дом 12,5×8, на жб сваях, силовой каркас, крыша металлочерепица, снаружи обшит Осб. Планировка: кухня-гостиная с выходом на большую террасу, две спальни, санузел, коридор. Дом не оформлен. Участок ровный, правильной формы 23×45м. Свет 15 квт. Планируется газ. Рядом поле, лес, Истринское водохранилище. Пятерочка, Магнит, рынок стройматериалов, автобусная остановка в шаговой доступности. Красивое, экологически чистое место, подходит как для сезонного, так и для круглогодичного проживания. Ждём Ваших звонков!