Новорязанское ш., 64 км от МКАД
Костин лес КП, Раменский гор. округ
Дом 67 м², участок 10 сот., дерево.
Цена 3,45 млн ₽; цена не менялась с 04.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 67 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 654 тыс. → дом ≈2,8 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,89 млн / целевая ≈4,4 млн / пессимист. ≈3,91 млн → от пессимистичной прибыль −158 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Виноградово ≈12 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №2403
Рейтинг 19/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 23 % | 1.4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 654 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 796 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 731 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Озерный СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бубново д. | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино д. | 19 сот. | 2 500 000 | 131 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бубново д. | 9,5 сот. | 800 000 | 84 211 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лаптево д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Костино д. | 8,9 сот. | 800 000 | 89 888 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Костино д. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Костино д. | 12,4 сот. | 600 000 | 48 387 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Озерный СНТ | 12,5 сот. | 1 000 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бубново д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 429 / 70 456 / 111 111 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 893 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 648 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 404 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 914 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -158 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Костин лес КП | 64 м² | 12 сот. | 3 990 000 | 62 344 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Аргуново-1 КП | 67 м² | 8,5 сот. | 3 400 000 | 50 746 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Озерный КП | 72 м² | 12 сот. | 8 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Опушкино-2 КП | 64,2 м² | 7,3 сот. | 4 250 000 | 66 199 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Давыдово дп | 65 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 61 538 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Аргуново д. | 69,6 м² | 6,8 сот. | 5 200 000 | 74 713 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Аргуново-5 ДНП | 64 м² | 6,4 сот. | 5 800 000 | 90 625 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Новое Давыдово КП | 72 м² | 6,2 сот. | 5 750 000 | 79 861 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Никитское с. | 71,2 м² | 5 сот. | 7 000 000 | 98 315 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Дубки ДНП | 70 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.07.2026 | 3 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается каркасный дом, построенный в 2026 году. Одноэтажный 67 кв. метров с тремя комнатами под отделку. Дом оборудован электричеством, заведено водоснабжение (скважина), канализация. Хорошая природа, рядом озеро, лес. Срочная продажа! Под ключ Торг.