Волоколамское ш., 28 км от МКАД
Истра-2 СНТ, Истра гор. округ
Дом 84 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 80/100 · уверенность 66 %
Земля ≈276 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,66 млн → дом ≈1,34 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 55 тыс.–181 тыс. ₽/м², медиана 174 тыс.
Ремонт ≈1,58 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,93 млн / целевая ≈13,44 млн / пессимист. ≈11,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,81 млн ₽, маржа 65 %, ROI 189 %.
⚠ ROI 189 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Лукино ≈1,4 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24029
Рейтинг 80/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 276 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 657 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 343 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 988 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Истра-2 СНТ | 5,7 сот. | 1 250 000 | 219 298 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Истра-2 СНТ | 4,8 сот. | 1 485 000 | 309 375 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рефрижератор СНТ | 13,2 сот. | 3 500 000 | 265 152 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 7 999 000 | 1 333 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рефрижератор СНТ | 16,4 сот. | 3 800 000 | 231 707 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | станции Лукино пос. | 5 сот. | 2 499 000 | 499 800 | снят (цена объявления) 18.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | станции Лукино пос. | 9,4 сот. | 8 200 000 | 872 340 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Троицкий пос. | 6,5 сот. | 5 500 000 | 846 154 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ленинградец СНТ | 6 сот. | 5 500 000 | 916 667 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Искра СТ | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 056 / 174 419 / 180 723 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 930 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 14 184 000 ₽ |
| продажа: целевая | 13 437 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 944 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 814 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 189 % |
| пояснение расчета | ROI 189 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 189 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Агрогородок пос. да: «ванные» + «мебелью» | 83 м² | 6 сот. | 15 000 000 | 180 723 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Агрогородок пос. да: «ванные» + «мебелью» | 86 м² | 6 сот. | 15 000 000 | 174 419 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Качаброво д. да: «санузел» + «мебели» | 90 м² | 6 сот. | 16 000 000 | 177 778 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Ермолино д. да: «санузле» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 95 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Новоселово д. да: «ванная» + «мебель» | 89 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 55 056 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 3 000 000 |
Описание
Дача с домом в 5 км от города и станции Истра. 2х этажный дом из бруса 15х15 оба этажа. Утеплен. Стеклопакеты рехау 3х камерные. Крыша металлочерепица. Фундамент ленточный без трещин и проседаний. Вода летняя центролизованая, заведена в дом. Газовая магистраль проведена по границе участка со стороны леса. Участок ровный, сухой. Вода весной не застаивается. Имеются плодовые кусты и цветник.