Волоколамское ш., 42 км от МКАД
Горки д., Истра гор. округ
Дом 61,3 м², участок 3 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,35 млн; первая цена 3,35 млн ₽ от 23.05.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈279 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 70 тыс.–160 тыс. ₽/м², медиана 113 тыс.
Ремонт ≈1,13 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 долю») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — нет; отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. пл. 73 км ≈2,8 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24027
Рейтинг 29/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 70 % | 5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 278 526 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Глебово д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Глебово д. | 23 сот. | 7 500 000 | 326 087 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глебово д. | 6,5 сот. | 1 800 000 | 276 923 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Глебово д. | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Глебово д. | 9 сот. | 2 950 000 | 327 778 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Глебово д. | 18 сот. | 5 500 000 | 305 556 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Глебово д. | 10 сот. | 2 650 000 | 265 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Глебово д. | 9 сот. | 2 590 000 | 287 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Глебово д. | 10 сот. | 2 950 000 | 295 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Глебово д. | 18,3 сот. | 5 000 000 | 273 224 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 126 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 370 / 113 410 / 160 377 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 долю») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 долю») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.6 км | 58 м² | 2,3 сот. | 8 000 000 | 137 931 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | Румянцево пос. | 54 м² | 3 сот. | 3 800 000 | 70 370 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Ермолино д. | 53 м² | 3,4 сот. | 8 500 000 | 160 377 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Огнеупорщик-3 СНТ | 45 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 3 350 000 | история площадки |
| 22.06.2026 | 3 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 3 180 000 (−20 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 100 000 (−80 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам 1/2 долю дома вместе с земельным участком 3 сот. В деревне Горки мун. Окр. Истра Моск. Обл. Общ. Пл. Дома 61,3 кв. М., в т. Ч. Жилая 32,4 кв. М. Пост. Регистрация, Пмж. Участок категории Земли населённых пунктов (Лпх), ровный правильной формы. Межевание оформлено, 1/2 дома на участке. Дом на возвышенности, вход один, внутри терраса, сени, кухня с печью, комната под ремонт. Печное отопление под восстановление. Крыша обновлена, большой чердак. Фундамент кирпичный. Глубокий сухой подвал. Электричество подключено пока отсутствует. Колодец за калиткой. Ближнее Подмосковье~60 км от мкад Новорижское / Волоколамское шоссе. Не путайте с другой д. Горки в г. Волоколамск, удаленность более 100 км от мкад. Тихое спокойное место в удалении от пром. Зон и аэропортов. ~2 км в п. Глебовский: несколько магазинов, рынок, торг. Центр, отделение банка, почтовое отделение, поликлиника, аптека, школа, дет. Сад. В шаговой доступности лес, пруд, Православный Храм. Общ. Транспорт: автобус в г. Истра / п. Нов. Иерусалим, ж/д ст. Холщевики до ст. М. Мцд-2 Волоколамская, Тушинская, Рижская и др.