Волоколамское ш., 58 км от МКАД
Озерное СНТ, Рузский гор. округ
Дом 76 м², участок 7 сот., брус.
Цена 3,25 млн ₽, снижали с 3,45 млн; первая цена 3,45 млн ₽ от 14.10.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 831 тыс. → дом ≈2,42 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 54 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,52 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,05 млн / целевая ≈4,55 млн / пессимист. ≈4,04 млн → от пессимистичной прибыль −240 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. пл. 91 км ≈8,4 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24024
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 136 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 39 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 831 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 419 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 829 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Мамошино д. | 20 сот. | 2 700 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Брикет пос. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мамошино д. | 13 сот. | 2 260 000 | 173 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мамошино д. | 10 сот. | 870 000 | 87 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Виктория-1 СНТ | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Мамошино д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Мамошино д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ландыш СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Брикет пос. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Брикет пос. | 20 сот. | 5 643 000 | 282 150 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 947 / 69 444 / 134 940 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 054 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 801 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 549 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 043 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -239 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Руза парк комфорт КП да: «туалет в доме» + «отделка» | 76 м² | 7 сот. | 4 100 000 | 53 947 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Городище пос. да: «санузел» + «теплый пол» | 72 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Нордик КП да: «санузел» + «мебель» | 83 м² | 7,2 сот. | 11 200 000 | 134 940 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 3 450 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 3 250 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 250 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Двухэтажный дом, Снт "Озерное", Рузский район вбл. Дер. Мамошино. Очень тихое и живописное место, рядом лес с грибами и ягодами, красивое озеро с обихоженным пляжем. Снт давнее, развитое, территория закрытая. Дом из клееного бруса, 76 кв. М(+ остекленная веранда около 8м2 и того более 84м2 общая), фундамент из больших бетонных блоков. В доме 3-и спальни и большая гостиная. Внутри и снаружи дом пропитан в несколько слоев противопожарной огнезащитой, которая отлично еще и сохраняет дерево. Участок 7 соток, ровный, квадратный, с выложенными плиткой дорожками и оборудованной площадкой-парковкой. Имеются еще постройки хозблок, беседка, колодец, туалет. На участке имеются плодовые деревья и кустарники. Вся техника и мебель, имеющиеся в доме, остаются, а также остается садовая техника, кованый мангал, надувной бассейн и надувная лодка. Транспортная доступность отличная удобный выезд на автомобиле на скоростное Новорижское шоссе, и в шаговой доступности расположена остановка рейсового автобуса, который едет 10-15 минут до ж/д ст. Новопетровское. Один собственник, все документы на дом и участок оформлены, ипотека возможна. Готовы к быстрому выходу на сделку!