Волоколамское ш., 36 км от МКАД
Луна-3 СНТ, Истра гор. округ
Дом 56 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,95 млн; первая цена 3,95 млн ₽ от 09.06.2026.
Рейтинг 58/100 · уверенность 56 %
Земля ≈287 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,72 млн → дом ≈1,58 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 57 тыс.–213 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,7 млн / целевая ≈5,13 млн / пессимист. ≈4,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈835 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — магистральный; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Чеховская ≈3,5 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24023
Рейтинг 58/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 107 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 45 % | 19.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 286 786 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 721 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 579 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 196 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Зенькино д. | 7,2 сот. | 1 900 000 | 263 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зенькино д. | 6,5 сот. | 2 600 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зенькино д. | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глебово-Избище д. | 12,5 сот. | 2 200 000 | 176 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глебово-Избище д. | 9,1 сот. | 2 600 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Весна-2 СНТ | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | снят (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зенькино д. | 5 сот. | 2 450 000 | 490 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зенькино д. | 10 сот. | 4 900 000 | 490 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зенькино д. | 8 сот. | 2 340 000 | 292 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Конструктор СНТ | 6,2 сот. | 2 200 000 | 354 839 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 849 / 101 786 / 213 235 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 700 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 415 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 130 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 560 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 835 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Ябедино д. | 56 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 101 786 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Кучи д. | 45,9 м² | 7,2 сот. | 4 500 000 | 98 039 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Елочки СНТ | 43,8 м² | 6,2 сот. | 2 490 000 | 56 849 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Дубровское КП | 68 м² | 8 сот. | 14 500 000 | 213 235 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Котово д. | 69,1 м² | 8 сот. | 11 500 000 | 166 425 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 3 950 000 | история площадки |
| 24.06.2026 | 3 750 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 20.09.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем вашему внимание новый дом на 6 сотках! Жилой дом: 56 кв. М., каркасно-щитовой, проект Терема. В доме два этажа: на первом кухня и спальня, на втором большая комната. Требуется организовать сан/узел. Коммуникации: электричество подключено, заведено в дом. Вода центральный летний водопровод функционирует, для круглогодичной воды нужно делать колодец, канализация нужно делать септик. Магистральный газопровод проходит вдоль участка. Участок: 6 соток, огорожен сеткой рабицей. Участок в тупиковой части Снт, тихо и спокойно. Инфраструктура: в шаговой доступности Пятерочка, Ozon, WB, рыбалка. Транспортная доступность: Добираться удобно по: Новорижскому шоссе или Волоколамскому шоссе! Ходит регулярный автобус в Истру, до остановки 10 минут пешком.