Волоколамское ш., 40 км от МКАД
Лукша-1 СНТ, Истра гор. округ
Дом 80 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 30.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 84/100 · уверенность 59 %
Земля ≈188 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 2,26 млн → дом ≈1,04 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 84 тыс.–149 тыс. ₽/м², медиана 131 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,4 млн / целевая ≈9,36 млн / пессимист. ≈8,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,02 млн ₽, маржа 48 %, ROI 93 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; канализация — есть; газ — баллоны; свет — есть.
До ст. Холщевики ≈2,6 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24022
Рейтинг 84/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 364 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 260 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 040 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Лукша-2 СТ | 6 сот. | 1 001 000 | 166 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Жилкино д. | 15,8 сот. | 25 000 000 | 1 582 278 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Жилкино д. | 6,5 сот. | 899 000 | 138 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кострово д. | 8,2 сот. | 1 490 000 | 181 707 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кострово д. | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кострово д. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кострово д. | 15 сот. | 6 050 000 | 403 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Жилкино д. | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Жилкино д. | 7,5 сот. | 5 500 000 | 733 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Жилкино д. | 10,8 сот. | 5 500 000 | 509 259 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 84 000 / 130 525 / 148 750 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 401 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 881 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 361 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 321 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 016 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 93 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.7 км | Роса ДНП да: «с/у» + «меблирован» | 80 м² | 11,2 сот. | 9 500 000 | 118 750 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Красный пос. да: «туалет и ванная» + «под ключ» | 78,7 м² | 12 сот. | 11 199 000 | 142 300 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Ефимоново д. да: «санузел» + «мебелью» | 80 м² | 12 сот. | 11 900 000 | 148 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Троицкий Парк СНТ да: «санузел» + «меблирован» | 75 м² | 12 сот. | 6 300 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся деревянный дом в Снт "Лукша" Истринского района. Участок ровный, окруженный деревьями. Место очень тихое и зелёное. Коммуникации: вода колодец, электричество, отопление в доме электрические батареи, канализация, газ баллоны. В доме проживали только летом. Первый этаж: кухня-гостиная с выходом на террасу, две спальни, прихожая. Второй этаж: спальня, гардеробная. Поселок охраняемый. Дороги асфальтная крошка. В шаговой доступности магазин, аптека, остановка до станции.