Волоколамское ш., 15 км от МКАД
Павловская Слобода с., Истра гор. округ
Дом 240 м², участок 1 сот., газоблок.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 11.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 23 раза).
Рейтинг 35/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈782 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 192 тыс.–508 тыс. ₽/м², медиана 340 тыс.
Ремонт ≈4,7 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продажа доли») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть.
До ст. Дедовск ≈6 км по прямой; до МКАД 15 км, на машине ≈22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24020
Рейтинг 35/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 68 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.9 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 781 923 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Павловская Слобода с. | 10,3 сот. | 13 000 000 | 1 262 136 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Павловская Слобода с. | 7,5 сот. | 6 150 000 | 820 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Павловская Слобода с. | 13 сот. | 11 000 000 | 846 154 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Павловская Слобода с. | 33 сот. | 54 000 000 | 1 636 364 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Павловская Слобода с. | 11 сот. | 12 000 000 | 1 090 909 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Павловская Слобода с. | 23,6 сот. | 46 000 000 | 1 949 153 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Павловская Слобода с. | 6 сот. | 2 800 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Павловская Слобода с. | 6,5 сот. | 5 000 000 | 769 231 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Павловская Слобода с. | 10 сот. | 7 000 000 | 700 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Павловская Слобода с. | 6 сот. | 12 008 600 | 2 001 433 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 240 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 4 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 191 923 / 340 000 / 507 710 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продажа доли») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продажа доли») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Николина Поляна КП | 250 м² | — | 85 000 000 | 340 000 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Тимошкино Парк КП | 266 м² | — | 99 000 000 | 372 180 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Жуковка д. | 240 м² | — | 220 000 000 | 916 667 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Горки-2 СНТ | 238 м² | — | 63 000 000 | 264 706 | снято (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Бузаево КП | 253 м² | — | 110 000 000 | 434 783 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Маслово д. | 267,4 м² | — | 54 500 000 | 203 815 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Большое Сареево д. | 265,9 м² | — | 135 000 000 | 507 710 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | 260 м² | — | 49 900 000 | 191 923 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.4 км | Новогорск-7 КП | 212 м² | — | 69 000 000 | 325 472 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Николина Гора пос. | 180 м² | — | 75 000 000 | 416 667 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.05.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 14.08.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа доли 119 кв. М. В жилом доме. Дом 2х этажный из газоблоков, на свайно-ленточном фундаменте, пол утепленная плита, разведены электричество, теплые полы. Все центральные коммуникации (электричество, газ, вода, канализация) по границе участка. Подключение в сельской местности по льготному тарифу. Сервитут на земельный участок бессрочный, зарегистрирован на оба входа в дом. Очень удобное месторасположение: Новорижское шоссе выезд 5-10 мин, вся инфраструктура рядом: магазины, школа, д/сады. До центра 5 минут на транспорте.