Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Прибрежный Парк КП, Коломенский гор. округ
Дом 42 м², участок 23,2 сот.
Цена 3,34 млн ₽; цена не менялась с 06.09.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 57 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 23,2 сот. = 986 тыс. → дом ≈2,35 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 88 тыс.–225 тыс. ₽/м², медиана 110 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈2,84 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,75 млн / целевая ≈4,27 млн / пессимист. ≈3,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈119 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шкинь ≈3,9 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №2402
Рейтинг 16/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 6 % | 2.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 986 000 ₽ (23,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 354 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 048 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Федосьино с. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Федосьино с. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Федосьино с. | 18 сот. | 950 000 | 52 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Федосьино с. | 22 сот. | 760 000 | 34 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Федосьино с. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Федосьино с. | 13 сот. | 650 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Федосьино с. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Федосьино с. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Федосьино с. | 30 сот. | 1 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Федосьино с. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 88 036 / 110 159 / 225 000 |
| цена объекта | 3 340 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 839 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 747 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 510 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 272 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 798 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 119 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Борисовское д. | 40 м² | 20 сот. | 6 600 000 | 165 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Шеметово с. | 40 м² | 20 сот. | 3 950 000 | 98 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Щит СНТ | 45 м² | 16 сот. | 5 600 000 | 124 444 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Хлопна д. | 44,3 м² | 25 сот. | 3 900 000 | 88 036 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Шеметово с. | 38,8 м² | 20 сот. | 3 950 000 | 101 804 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Паново д. | 43,5 м² | 15 сот. | 4 499 999 | 103 448 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Паново д. | 43,5 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 149 425 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Аксиньино с. | 42,8 м² | 31,5 сот. | 4 900 000 | 114 486 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Андреевское с. | 46,3 м² | 25,5 сот. | 4 900 000 | 105 832 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Молитвино д. | 40 м² | 25 сот. | 9 000 000 | 225 000 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.09.2026 | 3 340 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 340 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача с земельными участками (или участки) в коттеджном поселке "Прибрежный парк" на берегу водохранилища. В собственности предлагаются два смежных огороженных участка общей площадью 23,2 сотки, что создает исключительное пространство для