Волоколамское ш., 56 км от МКАД
Вишневый Сад 2 ДНП, Клин гор. округ
Дом 90 м², участок 7,6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4 млн ₽ от 20.11.2024.
Рейтинг 69/100 · уверенность 56 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 7,6 сот. = 616 тыс. → дом ≈2,88 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 82 тыс.–177 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,95 млн / целевая ≈8,96 млн / пессимист. ≈7,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,19 млн ₽, маржа 40 %, ROI 67 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Новопетровская ≈11,1 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24019
Рейтинг 69/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 30 % | 1.8 |
| участок | 5 | 33 % | 2 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 049 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 616 000 ₽ (7,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 884 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 044 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Вишневый Сад 2 ДНП | 9,5 сот. | 599 000 | 63 053 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Вишневый Сад 2 ДНП | 8,5 сот. | 760 000 | 89 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вишневый Сад 2 ДНП | 8 сот. | 760 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вишневый Сад 2 ДНП | 11,5 сот. | 900 000 | 78 261 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алексейково д. | 20 сот. | 850 000 | 42 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алексейково д. | 24,7 сот. | 2 964 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алексейково д. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексейково д. | 8 сот. | 1 085 280 | 135 660 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексейково д. | 6,7 сот. | 794 920 | 118 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Украинка д. | 9,4 сот. | 1 860 000 | 197 872 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 81 828 / 111 620 / 176 798 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 950 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 452 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 955 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 960 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 185 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 67 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Тиликтино д. да: «ванные» + «заезжайте и живите» | 90 м² | 7 сот. | 15 911 784 | 176 798 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Назарово д. да: «ванных» + «отделке» | 89,5 м² | 8 сот. | 9 990 000 | 111 620 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Рига Грин КП да: «ванная» + «мебель» | 94,1 м² | 7 сот. | 7 700 000 | 81 828 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.11.2024 | 4 000 000 | история площадки |
| 24.03.2025 | 4 300 000 (+300 000) | история площадки |
| 19.04.2025 | 4 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом из бруса 150/150. Снаружи утеплен 50мм утеплителем и закрыт сайдингом. Крыша и меж этажное перекрытие и пол утеплен 150мм. Стены в доме так же утеплены 100мм. Стены оббиты вагонкой. С второго этажа наблюдается красивый вид на лес. Участок 7,6 соток. Возможна прописка! На участке сделан навес и привезен советский гараж(3/6метров). Участок не огорожен, в доме электричество проведено. Делали сами для себя. Зимой дороги чистят, мусор вывозят. На территории есть детская площадка. Не далеко от поселка есть школа, магазины, пункты выдачи. Соседи проживают постоянно. В помощи продаже агентами не нуждаюсь, продаю сам! По всем вопросам звоните, отвечу.