Волоколамское ш., 29 км от МКАД
Истра-2 СНТ, Истра гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 14.05.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 60 %
Земля ≈296 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,78 млн → дом ≈1,72 млн ₽, 57 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 82 тыс.–357 тыс. ₽/м², медиана 145 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,47 млн / целевая ≈4,02 млн / пессимист. ≈3,57 млн → от пессимистичной прибыль ≈199 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня, газ.
До ст. Лукино ≈1,8 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24017
Рейтинг 39/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 12 % | 5.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 296 094 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 777 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 723 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 433 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Истра-2 СНТ | 4,8 сот. | 1 485 000 | 309 375 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Истра-2 СНТ | 5,7 сот. | 1 250 000 | 219 298 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Истра-2 СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вельяминово д. | 6 сот. | 4 350 000 | 725 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Троицкий пос. | 6,5 сот. | 5 500 000 | 846 154 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ленинградец СНТ | 6 сот. | 5 500 000 | 916 667 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Искра СТ | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рефрижератор СНТ | 13,2 сот. | 3 500 000 | 265 152 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вельяминово д. | 8 сот. | 4 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Качаброво д. | 11,1 сот. | 3 500 000 | 315 315 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 82 090 / 145 228 / 357 143 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 468 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 245 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 021 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 574 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 199 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Люкс-Проект ДНП | 30 м² | 7,6 сот. | 7 500 000 | 250 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ленинградец СНТ | 32 м² | 9 сот. | 5 100 000 | 159 375 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Сафонтьево СНТ | 30 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Еремеево д. | 30 м² | 8,5 сот. | 4 350 000 | 145 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Куртасово СНТ | 30 м² | 9 сот. | 2 990 000 | 99 667 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Зенит СНТ | 33,5 м² | 5,3 сот. | 2 750 000 | 82 090 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Снегири пгт | 32 м² | 7,6 сот. | 7 200 000 | 225 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Истра-Life КП | 30 м² | 6,7 сот. | 4 250 000 | 141 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Слободка СНТ | 33 м² | 5,7 сот. | 4 800 000 | 145 455 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Нахабино пгт | 28 м² | — | 10 000 000 | 357 143 | снято (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домиком в красивом, тихом месте, у живописного леса. Рядом Новорижское шоссе, 35 км от Мкад, До города Истра 5 км. На участке также расположено небольшое помещение (баня), с душевой и отдельной комнатой. Электричество 15 квт. Имеется возможность подключить Газ, идёт по границе участка. Летний централизованный водопровод. Возможно подключить проводной интернет. В Снт асфальтированная дорога. Большая парковка у леса (с задней стороны участка). Участок 6 соток, фактически 8-9. В Снт дома разных категорий. Общественный транспорт ж/д станция Истра, автобус, маршрутка, остановка в 20 минут пешком. Административная принадлежность: Московская область, муниципальный округ Истра.