Волоколамское ш., 70 км от МКАД
Немирово д., Рузский гор. округ
Дача 200 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 31.08.2026.
Рейтинг 69/100 · уверенность 37 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,03 млн → дом ≈969 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 52 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈4 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чисмена ≈13,1 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24011
Рейтинг 69/100 · уверенность 37 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 34 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 15.3 |
| торг | 5 | 100 % | 11.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 1.7 |
| участок | 5 | 100 % | 11.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 28.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 736 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 1 031 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 968 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 845 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Пупки д. | 15 сот. | 980 000 | 65 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Притыкино д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Притыкино д. | 17,1 сот. | 11 500 000 | 672 515 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Притыкино д. | 11 сот. | 3 300 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Притыкино д. | 8,3 сот. | 1 300 000 | 156 627 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Подлипки-1 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Притыкино д. | 16 сот. | 880 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Ивойлово д. | 35 сот. | 15 000 000 | 428 571 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Верхнее Сляднево д. | 19 сот. | 1 500 000 | 78 947 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Верхнее Сляднево д. | 27 сот. | 4 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 200 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 4 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 448 / 52 448 / 52 448 |
| цена объекта | 1 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.2 км | Истрамебель СНТ | 143 м² | 20 сот. | 7 500 000 | 52 448 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 2 750 000 | история площадки |
| 02.09.2026 | 2 100 000 (−650 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 1 999 999 (−100 001) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 999 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
МО Рузский район деревня Немирово. 88 км от Мкад Новорижское шоссе. Руза. Продам участок 15 соток, стоит сруб ( без крыши) бревно из Башкирии 12 на 9 и высота 6 метров, фундамент ленточный ( усиленый ростверковый), подключено электричество 15кв, участок ровный ( делали планировку). Деревня живая ( круглогодичное проживание), дороги чистят. Лес ( грибы, ягоды). Рядом карьеры. Один собственник. Все вопросы по телефону. B925 l5obbb4. Продаю Срочно по цене земли.