Волоколамское ш., 7 км от МКАД
Лесные Поляны пос., Пушкинский гор. округ
Дача 40 м², участок 6,2 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 52 %
Земля ≈179 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,11 млн → дом ≈1,19 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 52 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,34 млн / целевая ≈2,1 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −885 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 91 км ≈0,8 км по прямой; до МКАД 7 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24010
Рейтинг 32/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 20 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 178 995 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 110 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 190 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Объектив СНТ | 6,8 сот. | 1 200 000 | 176 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Моспроектовец СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ручеек СНТ | 6,7 сот. | 1 250 000 | 186 567 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Поляна-2 СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Андрейково д. | 10,3 сот. | 2 450 000 | 237 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Андрейково д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Андрейково д. | 15,8 сот. | 3 500 000 | 221 519 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Солнечное СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Андрейково д. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Андрейково д. | 8 сот. | 1 699 000 | 212 375 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 667 / 55 556 / 73 333 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 338 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 221 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 104 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 870 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -885 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.6 км | Красногвардеец СНТ | 30 м² | 9,1 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Лесная Быль СНТ | 49,5 м² | 6,1 сот. | 2 750 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Холщевики-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 300 000 |
Описание
Продается участок 6,2 соток земли в стародачном снт. Участок с калиткой с выходом в лес. На участке дача площадью 40 кв. М с летним водоснабжением. Дом под ремонт. В наличии две комнаты и терраса или веранда. Электричество подключено. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность. До ближайшей железнодорожной станции можно добраться пешком 15 мин. На территории Снт расположен магазин. Дом требует доработки, но обладает большим потенциалом для создания уютного загородного уголка. В собственности более 5 лет. Полная стоимость в договоре купли-продажи.