Волоколамское ш., 36 км от МКАД
Ефимоново д., Истра гор. округ
Дача 60 м², участок 7 сот.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 11.03.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 62 %
Земля ≈271 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,9 млн → дом ≈601 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,89 млн / целевая ≈3,5 млн / пессимист. ≈3,11 млн → от пессимистичной прибыль −115 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — по границе.
До ст. Чеховская ≈5,4 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24008
Рейтинг 43/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 271 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 899 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 601 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 017 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ефимоново д. | 6,8 сот. | 2 162 400 | 318 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ефимоново д. | 8 сот. | 4 999 000 | 624 875 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ефимоново д. | 12 сот. | 3 300 000 | 275 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ефимоново д. | 6,6 сот. | 3 700 000 | 560 606 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ефимоново д. | 9 сот. | 2 430 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ефимоново д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ефимоново СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ефимоново д. | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Конструктор СНТ | 6,2 сот. | 2 200 000 | 354 839 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Луна-1 СНТ | 12 сот. | 5 300 000 | 441 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 333 / 66 784 / 113 924 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 887 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 693 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 498 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 110 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -115 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Бужарово д. | 58 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 68 966 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Луна-2 СНТ | 57,3 м² | 6,2 сот. | 3 100 000 | 54 101 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Солнечное СНТ | 59 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 54 237 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Холщевики-1К СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 490 000 | 41 500 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Елочка СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Ильино д. | 63,2 м² | 10 сот. | 7 200 000 | 113 924 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Долина Озер КП | 63 м² | 9,3 сот. | 7 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ефимоново д. | 52,9 м² | 9,7 сот. | 4 600 000 | 86 957 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Андреевское СНТ | 56,9 м² | 6,2 сот. | 3 800 000 | 66 784 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Огниково-1 дп | 58 м² | 10 сот. | 13 200 000 | 227 586 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.03.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 02.04.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 3 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 900 000 (−250 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача на участке 7 соток. Свет заведен в дом, вода на участке (центральное водоснабжение), газ по границе участка. Предназначена для сезонного проживания, внутри сделан косметический ремонт. Рядом с участком живописный грибной лес. Идеальное расположение участка, удобный съезд с дороги. -45 км от Мкад. -5 км от г. Истра. -7 км до Истринского водохранилища. -5 км от Ново-Иерусалимского монастыря. На территории: Магазины. Озеро. Рыболовное хозяйство. Конный клуб. Асфальтированные дороги. Спорт площадка. Детская площадка. Инфраструктура: В 5 минутах езды сетевые супермаркеты Перекресток, Магнит, Пятерочка, Вкусвилл. Многие соседи проживают круглогодично. Дороги чистят регулярно. Доставка заказов из магазинов и кафе. Небольшие ежемесячные взносы 1600 руб. Рядом коттеджные поселки бизнесс класса: 7 кварталов, Престиж, Ярд Вилладж. Взрослый собственник. Нет обременений. Оперативный показ. Звоните/Пишите.