Волоколамское ш., 40 км от МКАД
Лукша-1 СНТ, Истра гор. округ
Дача 45 м², участок 6,8 сот., бревно.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 07.08.2023.
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Земля ≈188 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 1,28 млн → дом ≈1,37 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,83 млн / целевая ≈2,54 млн / пессимист. ≈2,26 млн → от пессимистичной прибыль −890 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Холщевики ≈2,7 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24004
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 364 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 281 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 369 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 422 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Лукша-2 СТ | 6 сот. | 1 001 000 | 166 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Жилкино д. | 15,8 сот. | 25 000 000 | 1 582 278 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Жилкино д. | 6,5 сот. | 899 000 | 138 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Жилкино д. | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Жилкино д. | 10,8 сот. | 5 500 000 | 509 259 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Жилкино д. | 7,5 сот. | 5 500 000 | 733 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бежин Луг СНТ | 15,8 сот. | 31 500 000 | 1 993 671 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кострово д. | 8,2 сот. | 1 490 000 | 181 707 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кострово д. | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кострово д. | 15 сот. | 6 050 000 | 403 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 66 667 / 87 500 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 828 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 687 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 545 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 262 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -890 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Елочка СНТ | 45 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лукша-1 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лукша-1 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 2 770 000 | 69 250 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мукомол-1 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Жилкино д. | 52 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 134 615 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Поляна ДСК | 40 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Светозар СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Васильевское СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Минтрансстроевец-2 СНТ | 49,9 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 080 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Искра-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2023 | 3 400 000 | история площадки |
| 18.09.2023 | 2 700 000 (−700 000) | история площадки |
| 06.04.2024 | 3 800 000 (+1 100 000) | история площадки |
| 29.03.2025 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 01.04.2025 | 2 999 000 (−501 000) | история площадки |
| 20.06.2025 | 2 650 000 (−349 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу, пригодную для летнего проживания, на ландшафтном участке с красивым видом на природу. Также на участке новая отдельно стоящая кухня. Мебель в наличии. Всего одна соседка. Охраняемое московское Снт. Быстрый выезд на Новорижское шоссе. Срочно и недорого.