Волоколамское ш., 26 км от МКАД
Лесное СНТ, Истра гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Земля ≈167 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1 млн → дом ≈1,7 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 26 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,94 млн / целевая ≈2,64 млн / пессимист. ≈2,35 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; септик; в описании: колодец.
До ст. пл. 73 км ≈0,7 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24001
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 167 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 002 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 698 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 257 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Москворечье СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Пищевик СНТ | 10 сот. | 1 680 000 | 168 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Веретенки-2 СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Пищевик СНТ | 9,5 сот. | 1 400 000 | 147 368 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Веретея ДНП | 21 сот. | 5 689 000 | 270 905 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Эдельвейс ДНП | 9 сот. | 2 180 000 | 242 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Холщевики-2 СНТ | 15,2 сот. | 3 400 000 | 223 684 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Веретенки д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Веретенки д. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Веретенки д. | 17 сот. | 3 400 000 | 200 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 694 / 49 418 / 92 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 938 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 791 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 644 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 350 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 145 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Строитель СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 25 694 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Поляна ДСК | 64,5 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 48 837 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Тростянка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 92 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Газовик СТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 700 000 |
Описание
Продается дом площадью 70 м2, расположенный на участке 6 соток в Снт. Дом состоит из двух этажей с тремя комнатами и косметическим ремонтом. Внутри отделка деревянная. Вода обеспечивается колодцем с насосом в зимнее время, летом водоснабжение централизованное, а канализация септиком. Санузел в доме. На участке растут плодовые деревья, создающие атмосферу уюта и спокойствия. Удобное расположение позволяет легко добраться до ближайшей железнодорожной станции. В шаговой доступности находится магазин, что обеспечивает все необходимые удобства для комфортного проживания. Дом готов к заселению, возможна покупка в ипотеку. Возможен торг! Оперативный показ.