Волоколамское ш., 44 км от МКАД
Карцево КП, Истра гор. округ
Дача 18 м², участок 9 сот.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Земля ≈129 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,16 млн → дом ≈1,54 млн ₽, 85 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–233 тыс. ₽/м², медиана 139 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,44 млн / целевая ≈2,2 млн / пессимист. ≈1,96 млн → от пессимистичной прибыль −700 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −26 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. пл. 73 км ≈11,6 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24000
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 26 % | 1.9 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 129 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 163 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 537 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 85 389 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Куртниково д. | 7,2 сот. | 1 450 000 | 201 389 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Куртниково д. | 8,5 сот. | 1 680 000 | 197 647 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Куртниково д. | 9 сот. | 1 950 000 | 216 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Карцево-1 ДНП | 13 сот. | 1 400 000 | 107 692 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Карцево д. | 8,5 сот. | 1 835 000 | 215 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Карцево-1 ДНП | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Карцево-1 ДНП | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Карцево-1 ДНП | 20 сот. | 2 100 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Карцево-1 ДНП | 7,2 сот. | 2 200 000 | 305 556 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Карцево-1 ДНП | 9 сот. | 1 957 000 | 217 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 138 750 / 233 333 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 444 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 322 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 200 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 955 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -700 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Кооператор СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 127 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Курорт СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Березка СНТ | 18 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 183 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Тиликтино д. | 20 м² | 8 сот. | 550 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Исток-С СНТ | 18 м² | 7,5 сот. | 3 200 000 | 177 778 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Отрада СНТ | 20 м² | 7 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Гидротехник СНТ | 16 м² | 6,3 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Луна-2 СНТ | 15 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Виктория СНТ | 20 м² | 6,6 сот. | 2 100 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Семейный Парк КП | 15 м² | 11 сот. | 2 250 000 | 150 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 700 000 |
Описание
Продаем дачу на участке 9 соток. Собственник. По периметру выставлены столбы для забора. Дачный домик 24м2 с терассой. Электричество подведено. Фото реального участка. Поселок застраивается. Многие соседи уже проживают постоянно. Звоните, отвечу на любые вопросы. Весной будет дороже.