Волоколамское ш., 38 км от МКАД
Фрунзенец СНТ, Истра гор. округ
Дача 45 м², участок 6,7 сот., бревно.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 68 %
Земля ≈189 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 1,26 млн → дом ≈1,53 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 58 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,27 млн / целевая ≈2,94 млн / пессимист. ≈2,62 млн → от пессимистичной прибыль −662 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Чеховская ≈9,2 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23997
Рейтинг 24/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.7 |
| участок | 5 | 25 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 783 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 265 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 535 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Фрунзенец СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Ушаково д. | 30 сот. | 12 600 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Ушаково д. | 30 сот. | 11 900 000 | 396 667 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Ушаково д. | 7,4 сот. | 1 302 400 | 176 000 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Ушаково д. | 7,1 сот. | 1 244 320 | 175 256 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фрунзенец СНТ | 30 сот. | 10 900 000 | 363 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Ушаково д. | 6,3 сот. | 1 669 500 | 265 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Ушаково д. | 6,7 сот. | 1 182 720 | 176 525 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бужарово д. | 9 сот. | 2 030 000 | 225 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Ушаково д. | 14 сот. | 4 492 800 | 320 914 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 000 / 73 905 / 89 212 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 272 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 108 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 945 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 618 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -662 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Кооператор СНТ | 42 м² | 5 сот. | 3 100 000 | 73 810 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шелестово КП | 40 м² | 8,3 сот. | 3 300 000 | 82 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Московский Писатель СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Сафонтьево СНТ | 50 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 74 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Мартюшино д. | 40 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Елочка СНТ | 45 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Андреевское СНТ | 48,2 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 89 212 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Бужарово д. | 58 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 68 966 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Лужок СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 910 000 | 80 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Светозар СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 800 000 |
Описание
Продаётся двухэтажный бревенчатый дачный дом площадью 45 м2 с участком 7,64 сотки. Назначение для садоводства. Снт "Фрунзенец", сельское поселение Бужаровское, рядом с Истринским водохранилищем. В доме есть электричество и конвекторное отопление. Удобный выезд на Волоколамское шоссе: до Цкад 15 км, до Новой Риги 20 км. До Истры 9 км, до аэропорта Шереметьево 38 км. До железнодорожной станции можно доехать на автобусах 32 и 33 за 15-20 минут; до остановки всего 100 м. Рядом магазины "Пятёрочка", "Верный", "Молоко", "Перекрёсток" и другие, школы, в том числе частные, детские сады, бассейны, спортивные и развлекательные центры. Школа искусств находится в 1 км пешком. Уникальный участок у большой воды для постоянного проживания или дачного отдыха! Звоните и записывайтесь на показы! Код пользователя: 1231241640. Номер в базе: 14595694.