Волоколамское ш., 42 км от МКАД
Лужок СНТ, Истра гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,91 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 08.04.2023.
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,2 млн → дом ≈1,71 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 43 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,47 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,31 млн / целевая ≈2,08 млн / пессимист. ≈1,85 млн → от пессимистичной прибыль −1,24 млн ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: канализация — есть; свет — есть; в описании: колодец, газ.
До ст. Холщевики ≈14 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23994
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 200 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 710 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лужок СНТ | 6,2 сот. | 1 650 000 | 266 129 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калинка СНТ | 6,7 сот. | 1 340 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калинка СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дьяково д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Южное Якунино дач. уч. | 8,2 сот. | 1 435 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Южное Якунино дач. уч. | 6,3 сот. | 600 000 | 95 238 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дьяково д. | 31 сот. | 10 000 000 | 322 581 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дьяково д. | 13,5 сот. | 4 000 000 | 296 296 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дьяково д. | 6 сот. | 2 900 000 | 483 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дьяково д. | 8 сот. | 1 690 000 | 211 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 857 / 70 028 / 82 500 |
| цена объекта | 2 910 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 473 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 314 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 198 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 083 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 851 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 242 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Подсолнух Парк КП | 36 м² | 6 сот. | 1 888 000 | 52 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Тихие Зори КП | 36 м² | 8,1 сот. | 5 500 000 | 152 778 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Мартюшино д. | 40 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Медведки СНТ | 35,7 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 70 028 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Кооператор СНТ | 42 м² | 5 сот. | 3 100 000 | 73 810 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Новый Стан д. | 35 м² | 4,2 сот. | 1 500 000 | 42 857 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Шелестово КП | 40 м² | 8,3 сот. | 3 300 000 | 82 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Шевлино д. | 30 м² | 7 сот. | 5 450 000 | 181 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Пищемаш-2 СНТ | 28,1 м² | 6,4 сот. | 2 200 000 | 78 292 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2023 | 3 200 000 | история площадки |
| 16.05.2023 | 3 050 000 (−150 000) | история площадки |
| 17.05.2023 | 2 980 000 (−70 000) | история площадки |
| 30.05.2023 | 2 870 000 (−110 000) | история площадки |
| 26.07.2023 | 2 770 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.08.2023 | 2 690 000 (−80 000) | история площадки |
| 12.03.2024 | 2 990 000 (+300 000) | история площадки |
| 10.01.2025 | 2 950 000 (−40 000) | история площадки |
| 30.01.2025 | 2 910 000 (−40 000) | история площадки |
| 23.02.2025 | 2 810 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.03.2025 | 2 710 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 910 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 910 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Тсн "Лужок", вблизи д. Якунино Истринского р-на. Участок ровный 6 соток (прямоугольной формы 30х20 метров). Участок расположен в экологически чистом месте МО в окружении лесов и озёр. Все в шаговой доступности. Охрана, хорошие соседи. Многие живут круглогодично. Дороги зимой чистят. Колодец с питьевой водой на участке. К дому подведены коммуникации (канализация, вода). По границе участка расположен газопровод. За отдельную плату можно подключить газ. Одноэтажный жилой 6х6 (включая веранду 6х2) дом из зимнего леса (брус 150х150). Винтовые сваи диам. 108мм. Также есть фундамент под баню 3х3. Строил для себя. В доме металлическая дверь, окна Пвх (ламинация тенный дуб). Дом тёплый. Крыша и полы утеплены минватой. Металлочерепица. Идеальное место для семейного и личного отдыха.