Волоколамское ш., 53 км от МКАД
Западное СНТ, Истра гор. округ
Дача 47 м², участок 14 сот., каркас.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 21.07.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 61 %
Земля ≈192 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 2,69 млн → дом ≈307 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 33 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,59 млн / целевая ≈3,23 млн / пессимист. ≈2,87 млн → от пессимистичной прибыль −612 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −18 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Румянцево ≈4,8 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23992
Рейтинг 40/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 23 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 91 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 96 % | 14 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 191 979 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 688 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 307 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 532 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Западное СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Первомайское д. | 12,5 сот. | 2 750 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Первомайское д. | 8 сот. | 1 470 000 | 183 750 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Первомайское д. | 22,2 сот. | 3 600 000 | 162 162 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Первомайское д. | 20 сот. | 5 300 000 | 265 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Знамя Победы СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Альтаир-1 СНТ | 10 сот. | 3 450 000 | 345 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Знамя Победы СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Роднички-2 СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ветеран-1 СНТ | 7,5 сот. | 1 732 500 | 231 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 77 174 / 100 000 |
| цена объекта | 2 995 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 545 750 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 592 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 412 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 233 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 874 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -611 750 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | Заря СНТ | 46 м² | 13 сот. | 3 550 000 | 77 174 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Березка СНТ | 57,4 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 87 108 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Часовня д. | 35 м² | 8,5 сот. | 3 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Курсаково СНТ | 34,2 м² | 7 сот. | 1 700 000 | 49 708 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Подлипки-1 СНТ | 42 м² | 12 сот. | 1 400 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Ефимоново д. | 52,9 м² | 9,7 сот. | 4 600 000 | 86 957 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Ефимоново д. | 60 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 995 000 (−105 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 995 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Новый дом 47 м2 на участке 14 соток в Истринском районе. 50 минут от Москвы по Новорижскому шоссе (без пробок). Тихое, живописное место среди сосновых лесов. Рядом пруд с пляжем, чистый воздух и красивые виды на холмы. Район активно развивается: соседние участки выкуплены, ведётся или планируется строительство. Стоимость и варианты покупки. · Полный (14 соток + дом 47 м2): 2 995 000Р. · Половина с домом (7 соток + дом 47 м2): 2 400 000 Р. Дом каркасный (47 м2, постройка 2025 г.). · Фундамент: Свайно-винтовой (сваи 2,5 м, передний ряд 3 м). · Стены: Каменная вата 100 мм ( соответствует 150 мм минеральной ваты). · Отделка: Снаружи деревянная вагонка. · Окна/Дверь: Пластиковые окна, металлическая входная дверь. · Коммуникации: Электричество подведено (разведена проводка, розетки, освещение). · Дополнительно: Просторная крытая терраса. · Статус: Зарегистрирован как садовый дом. Участок. · Площадь: 14 соток (правильная форма). · Рельеф: Ровный, сухой, не подтапливается. · Варианты покупки: Официально разделён на два участка по 7 соток. Можно приобрести как всё вместе, так и одну половину. Расположение и инфраструктура. · Транспортная доступность: · Новорижское шоссе 10-15 минут. · Ж/д станция Глебовская (Рижское напр., Мцд-2) рядом, 1 час до Москвы. · Одинцово 40 минут. · Быт и социальная среда (3-15 минут): · Посёлок Глебовский (3 мин): магазины, аптека, амбулатория, школа и детский сад. · Истра (15 мин): ТЦ, больница, спорткомплексы, Новоиерусалимский монастырь. · Отдых и природа: · Пляж 1,7 км пешком (чистая вода, оборудованный заход). 55.927067, 36.493044. · Глебовские озёра 5 минут (пляжи, рыбалка). · Истринское водохранилище 10 минут (яхт-клубы, лодочные станции, пляжи). · Сосновый лес сразу за участком. Юридический статус. · Земля: Сельхозземли с видом разрешённого использования "ведение садоводства". Закон допускает строительство жилых домов. · Дом: Текущий статус "садовый". · Смена статуса: Перевод в "жилой" возможен через местную администрацию силами нового собственника. Есть подробные фото со стройки: видно, как возводился дом и какие материалы использовались. Звоните расскажу детали. Торг уместен.